부동산 경매, 아파트 유찰 횟수 가장 적어

법원경매에서 낙찰을 맞선에 비유할 때 딱지(유찰)를 제일 많이 맞는 것은 어떤 종류일까? 반면 구애의 화살이 쏟아지는 인기 순위 1위는 무엇일까?

부동산 경매 전문업체 지지옥션(www.ggi.co.kr)이 2012년 전국의 모든 법원 경매물건을 대상으로 종류별 평균 유찰 횟수를 조사해 이를 기준으로 인기 순위를 발표했다. 가장 유찰 횟수가 적은 것은 ‘아파트’였으며, 평균 1.31회 유찰 후 낙찰 되는 것으로 조사됐다. 아파트 투자 가치가 예전만 하지 못하다고는 하나 아파트 공화국이라는 명성에 맞게 수요가 많고 권리분석이 비교적 단순하면서 금액대가 다양한 아파트가 여전히 투자 선호도가 높은 것으로 나타났다.

다음으로는 ‘아파트형 공장’이 1.38회로 아파트와 근소한 차이로 전체 2위를 차지했다. 수익형 부동산 중에서는 ‘아파트형 공장’이 으뜸이었다. 아파트형 공장은 여타 수익형 부동산과 비교할 때 오피스텔만큼 공급과잉이 아닌 점, 상가에 비해 임대 수익이 안정적인 점 등을 이유로 꼽을 수 있다.

그 밖에 상위를 차지한 것들은 주상복합 아파트(유찰 1.43회), 과수원(1.44회), 근린주택(1.46회), 오피스텔(1.52회), 단독주택(1.55회), 고시원과 다가구, 대지(1.63회)가 동 순위를 기록했으며, 뒤이어 다세대(1.64회), 답(1.80회), 연립(1.81회), 주유소(1.82회)로 집계됐다. 계속해서 공장용지(1.82회), 임야(1.91회), 전(1.97회)까지가 평균유찰횟수 2회를 넘기지 않아 상위권으로 조사됐다.

반대로 유찰횟수가 가장 많은 종목은 ‘골프장’이었다. 소규모 골프장이나 야외 연습장이 경매 진행되면 평균적으로 4.50회가 유찰 된 뒤에야 낙찰된다. 금액적으로는 감정가의 32.7%까지 낮아진 이후에나 비로서 입찰 표가 제출되는 셈이다. 골프인구 감소와 골프 산업이 사양길을 걸으면서 투자자들에게 외면 받고 있는 것으로 풀이된다.

목욕시설도 최하위권을 면치 못했다. 사우나, 찜질방, 목욕탕 등은 평균적으로 4.31회 줄 유찰된 후에 낙찰되는데, 이럴 경우 첫 경매가 시작되고 최소 6개월은 지나야 주인을 찾을 수 있으며, 채권자는 경매신청부터 총 1년 수개월을 기다려야 비로서 채권 회수를 할 수 있어 어려움을 겪게 된다. 실제 사례로 천안시 동남구 신부동에 위치한 임페리움 오피스텔 내에 있는 지하 목욕시설은 지난해 1월31일 감정가 11억3000만원에서 8회나 유찰돼 최저가가 감정가의 5.8%까지 떨어진 후 올해 1월 7일 감정가의 7.3%인 8200만원에 낙찰됐다. 첫 경매일인 2012년 1월 이후 1년 만에 주인을 찾았고 경매가 신청된 2011년 4월 이후 1년 9개월 만에 채권자는 채권을 회수할 수 있었다.

하위 3위는 레져스포츠시설로 평균 4.45회 유찰됐다. 볼링장, 수영장, 헬스장 등이 이에 속하며 이런 것들은 대부분 금액이 클 뿐더러 시설을 인수해 동일 업종으로 사용하는 것이 아니라면 철거 및 용도 변경 비용이 막대하기 때문에 투자자 입장에서 부담이 크다. 강서구 염창동에 위치한 강변스포츠월드는 스포츠회원들의 보증금과 공사대금으로 유치권 381억원이 넘게 신고돼 있어 2008년5월 경매가 신청되고 2년이 넘은 후 첫 경매 일자가 잡혔다. 감정가 171억8328만원에서 4차례 유찰되고 최저가가 감정가의 21%까지 떨어진 후 지난해 12월 14일 감정가의 29.7%인 39억1100만원에 낙찰됐다. 첫 경매일인 2010년 7월 이후 2년 4개월 만에 낙찰됐고 경매가 신청된 2008년 5월 이후 무려 4년 6개월 만에 채권자는 채권을 회수 한 것이다.

이 외에도 콘도(4.24회), 유리온실 혹은 버섯재배실과 같은 식물관련시설(4.15회), 주상복합아파트상가(4.07회), 도로(3.63회) 주차시설(3.44회), 아동/노인 복지시설인 노유자시설(3.15회), 공연장, 극장, 예식장과 같은 문화집회시설(3.14회)도 3번 이상 유찰되는 것으로 분석됐다.

▶ 상가. 다 같은 상가가 아니다. 상가 종류별 선호도 극명히 갈려
주목해야 할 것은 상업용 이나 주거용 부동산 안에서도 선호도가 나뉜다는 것이다. 특히 상가의 경우 근린상가>아파트 상가> 아파트공장 상가> 상가> 오피스텔 상가> 주상복합 상가 순으로 세분화된다. 호응이 가장 좋은 근린상가는 2.03회 유찰되는데 그치는 반면 오피스텔이나 주상복합아파트 내 저층에 위치한 상가는 3.65회, 4.07회 유찰되면서 극명하게 대조되는 것으로 드러났다. 상가는 몫과 임대 조건이 상황에 따라 제각기 상이해 투자가 까다롭다. 상가 중에서도 주상복합 아파트 내 상가는 도로나 축사, 하천보다도 유찰이 많이 되고 있는 실정이다.

주거용 부동산도 아파트> 주상복합아파트> 근린주택> 단독주택>고시원> 다가구> 다세대> 연립 순으로 인기가 높았다. 아파트는 앞에서 언급했듯이 평균 1.31회 유찰돼 전체 1위를 차지할 정도로 투자 우선대상이었고, 최근 몇 년 사이 주거형과 수익형을 겸비한 고시텔이나 도시형생활주택과 같은 미니 주거시설은 1.63회로 중위권을 차지했다. 반면 다세대(1.74회)나 연립(1.81회)은 재개발 사업이 좌초를 겪으면서 주거시설가운데 유찰이 가장 많은 것으로 조사됐다.

지지옥션 강은 팀장은 “유찰이 많이 되는 물건들은 금액이 커서 수요층이 한정돼 있거나 낙찰 후 철거나 명도, 용도 변경 등으로 부대 비용이 많이 들어 구입 단가를 낮춰야 하는 경우로 나눌 수 있다.”며 “실수요자가 아니라 투자자라면 특히 낙찰 받아 되 팔 때를 고려해 수익성과 매도 가능성을 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 설명했다.