강남권 재건축아파트 거래량이 다시 늘면서 금주 가격도 상승했다. 최근 사업이 진척됐거나 용적률 상향조정 등 사업성 개선 기대가 높아진 곳을 중심으로 수요가 이어졌다. 반면 별다른 사업진행이 없고 장기투자가 우려되는 일부단지는 매수문의가 끊어져 서울 재건축시장도 양극화된 모습을 보였다.
부동산114(www.r114.co.kr)에 따르면 강남권 재건축시장은 ▲서초(0.67%) ▲강남(0.38%) ▲강동(0.37%) ▲송파(0.04%) 순으로 오름세를 보였고 서울전체도 주간 0.35% 상승해 7월 중순 이후 주간 상승폭이 다시 커지고 있다.
서초구는 신규 입주한 재건축아파트 가격이 크게 오르면서 주변 노후단지 투자 기대감이 높아졌다. 학군, 교통 등의 입지적 장점이 뚜렷해 거주와 투자를 겸하려는 수요자들이 많았다. 서초구 잠원동 한신5차는 주변 재건축 신규아파트 가격이 오르면서 최근 호가도 크게 올랐다. 강남구는 개포주공1단지의 거래가 늘면서 상승했다. 추격매수에는 비교적 신중한 모습이어서 가격 급등으로 이어지지는 않을 전망이지만 기존 보유물건을 처분하고 갈아타려는 중장기 투자수요가 많다. 강동구는 고덕주공4,6,7단지 정비계획 통과 이후 주변 재건축 단지들이 오름세를 보였다. 길동 신동아 재건축단지는 사업 초기지만 기대감이 형성됐고 9호선 2단계 역세권에 포함되는 부분도 호재로 작용했다.
반면 송파구 잠실주공5단지는 사업 초기이며 재건축 진행에 오랜 시간이 걸릴 것이라는 우려감이 더해져 매수문의가 크게 줄고 지난 주보다 1000만원 가량 매물 가격이 하향 조정됐다. 대표적인 재건축 단지들이 과거 고점을 회복하면서 추가 상승재료 유무에 따라 다소 대조적인 모습을 띠기 시작했다.
재건축아파트 값이 오르면서 ▲서울 전체 매매시장은 0.1%로 지난 주보다 소폭 상승했다. ▲신도시와 ▲수도권도 각각 0.06%의 변동률로 소폭 올랐다. 경기 남부지역에서는 전세물건 부족으로 아예 내집마련에 나서는 수요자들도 일부 나타났고 분당과 용인 등 서울 접근성이 좋은 지역은 중대형시장에도 수요가 형성되면서 소폭 올랐다.
전세시장은 가을시장을 앞두고 물건부족 현상이 지속되고 있다. ▲서울은 0.15% ▲신도시 0.18% ▲수도권 0.16% 올랐다. 서울에서 전세를 구하지 못한 세입자들이 수도권으로 나가면서 신도시와 수도권의 상승폭이 상대적으로 더 커졌다. 신규로 출시되는 전세물건이 많지 않을 경우 전셋값 오름세는 가을까지 이어질 전망이다. 수도권 근교로 수요가 확산되고 소형에 이어 중대형 전세가격도 오를 가능성이 있다. 수도권의 경우 적당한 전세물건을 찾지 못한 수요자들이 가격 상승 우려에 내집마련에 나설 가능성도 엿보인다.
[매매]
서울은 재건축 상승세에 힘입어 강남권역이 오름세를 이끌었다. ▲서초(0.29%) ▲강동(0.22%) ▲강남(0.16%) 순으로 올랐고 뒤를 이어 ▲구로(0.08%) ▲노원(0.08%) ▲광진(0.07%) ▲중(0.07%) ▲강서(0.06%) ▲동대문(0.06%) ▲영등포(0.06%) 등지가 상승했다.
상대적으로 금주 서초구의 재건축 상승폭이 두드러졌는데 최근 입주한 재건축 단지인 반포자이, 래미안반포퍼스티지의 가격 상승세가 계속되자 주변 노후단지의 수요가 크게 늘었다. 반포동 주공1단지, 잠원동 한신5차 등이 오름세를 보였는데 호가가 많이 올라 실거래 조율은 조금 어려워졌다. 반포 일대는 입지, 교육, 교통 등이 고루 갖춰진 주거지로 떠오르면서 재건축 투자와 함께 거주를 겸한 장기 투자수요가 이어질 전망이다. 강동구는 지난 주에 이어 명일동 삼익그린, 길동 신동아 등 일대 재건축 진행 단지들이 상승세를 이어갔다. 고덕시영, 주공3단지의 구역지정과 고덕주공4,6,7단지의 정비계획 심의 통과 등으로 고덕지구 사업이 본격화되면서 주변 재건축에 대한 관심이 크게 늘었다.
노원구의 경우 소형은 투자목적 수요가, 중형은 실거주 수요가 형성되면서 저렴한 물건 위주로 꾸준하게 거래가 이뤄지고 있다. ▲양천구(0.05%)는 장기적인 재건축 기대감에 일부 매물 보유자들이 물건을 회수하기도 했다.
신도시는 ▲분당(0.09%) ▲평촌(0.07%) ▲산본(0.07%) ▲중동(0.02%) ▲일산(0.01%) 순으로 올랐다.
분당은 여름휴가 이후 주택가격이 더 오를 것을 염려하는 중대형 갈아타기 수요자들이 움직이면서 문의가 늘었다. 아직 중대형 거래량이 많지는 않지만 저렴한 매물 중심으로 거래가 간간히 이뤄졌다. 서현동 시범한양은 중소형이 물건부족으로 500만원 정도 올랐고 중대형도 싼 매물 위주로 거래됐다. 이매동 이매동신9차 125-160㎡는 500-1000만원 가량 상승했다.
분당을 제외한 4개 신도시는 중소형 물건을 찾는 수요 중심으로 거래시장이 형성되면서 중소형이 오름세를 이끌었다. 평촌은 관양동 한가람신라/세경 소형이 250-500만원 올랐다. 산본은 가야주공5단지 56-62㎡가 250만원 상승했다.
수도권은 서울과 인접지역 주변의 강세가 이어졌다. ▲수원(0.20%) ▲광명(0.15%) ▲남양주(0.13%) ▲성남(0.13%) ▲용인(0.12%) 등이 상승했다.
수원시는 영통, 매탄동 등지가 올랐다. 전세물건을 구하지 못한 소형 수요가 내집마련으로 돌아서는 경우가 눈에 띄었다. 벽적골주공9단지/삼성, 신나무실신성/진흥/신안/쌍용 등 거주환경이 좋은 중소형이 500-1000만원 정도 올랐다. 매탄동은 신규 단지인 위브하늘채 중소형과 노후 단지인 매탄주공4,5단지 소형 등이 오름세를 보였다.
용인시도 중소형 전세 물건을 찾으러 왔다가 소형 매매물건을 찾는 사례가 심심치 않게 나타나고 있다. 하지만 중소형 가격도 이미 올라 실거래는 쉽지 않다. 최근 중대형 물건을 찾는 수요도 조금 늘었는데 서울 강북권 등 외곽지역에서 중소형을 보유하고 있던 매도자들이 기존 물건을 처분하고 매입에 나서기도 했다. 상현동 만현마을7단지쌍용, 금호베스트빌3차5단지, 영덕동 경남아너스빌, 신봉동 신봉자이1차 등이 대표적이다.
광명시는 하안동 주공단지들이 250-500만원 가량 상승했다. 소형 위주로 수요가 형성되면서 매물 보유자들이 호가를 올리는 분위기다. 성남시는 신흥동 주공 재건축에 투자수요가 이어지면서 250-1000만원 정도 올랐다. 대지지분이 큰 편이다.
[전세]
서울 전세시장은 강북, 은평, 종로 세 곳만 보합세를 보였고 나머지 구는 금주 모두 올랐다. 강남권과 노원, 도봉 지역 외에도 전세가격이 상대적으로 저렴하고 업무지구 접근성이 좋은 관악, 구로, 금천 등지 상승세가 두드러졌다. 주간 0.2%~0.3%대 상승률 보인 구만도 9곳이나 됐는데 ▲강동(0.37%) ▲금천(0.29%) ▲노원(0.26%) ▲구로(0.24%) ▲관악(0.23%) ▲광진(0.23%) ▲도봉(0.22%) ▲강서(0.21%) ▲서초(0.20%) 순이다.
강동구는 중소형 수요가 꾸준하나 물건이 부족해 가격이 올랐다. 올해 입주를 시작한 강일리버파크도 올랐다. 길동 신동아아파트 등 구내에서도 저렴한 전세물건을 찾아 세입자들이 이동 중이다. 아파트형공장과 기업체가 많은 구로, 금천 등지도 중소형 전세매물이 부족해 가격이 올랐다. 노원구는 전세 수요가 꾸준히 형성되지만 출시된 물건이 적어 강세다. 특히 상계동 주변의 중소형 물건부족 현상이 심하다. 도봉구는 창동 북한산I`PARK, 금호어울림 등의 중대형도 올랐다.
신도시는 ▲산본(0.39%) ▲중동(0.39%) ▲평촌(0.27%) ▲분당(0.11%) ▲일산(0.04%) 순으로 올랐다. 매매에 비해 전셋값 상승세가 뚜렷하다.
산본은 중소형 물건이 부족해 가야주공5단지 56-62㎡가 300만원 정도 상승했다. 금강주공9단지1차, 세종주공6단지, 묘향롯데 중소형도 500만원씩 올랐다. 중동은 휴가철 이후 전세물건을 찾는 문의가 늘고 거래가 이뤄지면서 가격이 상승했다. 한라주공3단지, 금강주공이 250만원-500만원 정도 올랐다.
수도권은 ▲용인(0.46%) ▲수원(0.34%) ▲구리(0.27%) ▲시흥(0.26%) ▲화성(0.24%) ▲광명(0.21%) 등이 상승했다. 경기 남부지역의 강세가 이어졌다.
용인시는 중소형 외에 중대형도 전세물건이 많이 빠졌다. 매매와 마찬가지로 서울 등지에서 내려온 수요자들과 지역 내 갈아타는 수요로 인해 중대형 물건도 부족해졌다. 수원시는 영통동 등지 전세 가격이 많이 올랐다. 벽적골단지, 살구골단지 등이 소형부터 중대형까지 500만원-1000만원 가량씩 상승했다. 구리시도 교문동, 수택동 등지로 서울에서 이동한 중대형 수요가 형성되면서 250만원-500만원 정도 상승했다.
그 외에도 김포, 고양, 남양주, 의왕, 양주, 파주 등 수도권 주요지역이 주간 0.1%이상 전셋값이 올랐다.
고점 회복한 강남권 재건축시장 양극화 가능성
강남권 재건축시장에서도 수요 움직임이 양극화된 양상을 띠고 있다. 사업속도가 개선되거나 용적률 상향 등의 수익성 향상 기대가 가능한 단지는 대기수요가 이어지고 거래도 이뤄졌다. 반면 최근 가격 급등에 비해 사업 움직임은 지지부진하거나 투자기간이 장기화될 우려가 높은 단지는 수요 문의가 줄었다. 한마디로 추가 상승재료 유무에 따라 투자수요가 갈린 것. 고공행진이 계속되는 강남권 재건축시장에 무작정 뛰어드는 식의 추격매수보다는 단지간 수익성을 따져보는 비교적 신중한 모습이 연출됐다. 또한 투자와 미래 거주를 염두에 둔 수요자들이 늘어나면서 강남권에서도 주거환경이 뛰어난 대표적인 노후단지 시장에 투자수요가 몰릴 전망이다.
한편 전세시장은 매물부족과 가격 오름세가 이어지면서 소형 내집마련으로 전환하거나 서울에서 수도권 중대형으로 서둘러 갈아타려는 시도가 나타나고 있다. 가을시장으로 넘어가면서 저렴한 중소형 전세물건을 찾기는 더욱 요원해질 전망이지만 지역별 수급차이에 따라 전세가격 냉온도 조금씩 다르게 나타나고 있으므로 넓은 시야와 현명한 전략, 빠른 발이 필요한 때라고 할 수 있다.