재건축 규제 완화 여부 변수
서울 아파트값이 작년 6월 이후 7개월 만에 주간 상승했다. 단기간 호가가 급등한 강남권역 재건축을 중심으로 서울 재건축이 더 올랐고 송파, 강동구에 이어 금주에는 강남구도 모처럼 오름세를 보였다. 전세시장도 방학철을 맞아 싼 물건이 소진되면서 서울수도권 전반적으로 낙폭이 둔화돼 설 전후 정부 정책에 따라 지역별로 거래가 살아날 수 있을 지 귀추가 주목된다.
부동산114(www.r114.co.kr)에 따르면 금주 서울 아파트매매시장은 0.05% 올랐다. 특히 재건축시장은 0.71%의 변동률로 최근 4주 연속 상승세를 이어갔다. ▲송파(2.45%) ▲강동(0.86%) ▲강남(0.71%) 순으로 올랐고 ▽서초(-0.19%) 지역도 지난 주보다 낙폭은 둔화됐다.
강남권 재건축은 지난 연말 투기지역 해제 기대와 금리인하로 인한 대출부담 완화 등을 이유로 급급매 거래가 형성되기 시작해 최근까지 증가한 매수 문의 속에 거래가 이뤄졌다. 하지만 단기 가격 급등으로 금주 들어서는 매수자들의 움직임이 주춤해졌고 매수 문의가 점차 줄면서 급격한 가격 상승은 어려울 것으로 보인다. 단 설 전후 투기지역 해제, 재건축 규제완화 등에 따라 단기간 수요 증가와 저가매물 거래 등은 나타날 수 있어 매물가격 부침도 예상된다.
송파구 잠실주공5단지는 지난주 말까지 오른 가격 선으로 매물 거래가 이뤄졌지만 금주 들어 문의가 줄고 거래도 줄었다. 시세는 작년 9월 수준으로 거래됐다. 제2롯데월드 사업승인 여부와 투기지역 해제가 변수로 작용할 것으로 보인다. 송파구 가락시영1,2차 역시 가격이 오르면서 매수세가 주춤했다. 투기지역 해제로 대출 규제 완화, 금리 인하, 가격 저렴한 이유 등으로 급매 거래가 형성됐던 강동구 둔촌주공단지도 최근 2~3일부터 문의가 줄었다. 고덕주공단지도 상황은 마찬가지.
강남구 개포주공1,2단지는 금주에도 거래가 이뤄졌다. 지난주보다는 문의가 뜸해졌지만 꾸준히 거래가 형성되고 있고 작년 9~10월 선의 가격대로 시세가 형성 중이다. 투기지역 해제가 가장 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.
강남권 재건축 외에도 낙폭이 컸던 1기신도시 주요 단지 등의 주간 하락폭이 다소 주춤했다. 분당을 중심으로 급매 거래가 이뤄진 후 숨고르기 중이다. 강남 재건축이 오르면서 과천 일대도 매물이 빠지면서 소폭 오름세를 보이기도 했다.
이에 신도시는 -0.08%로 지난 주(-0.18%)보다 하락폭이 둔화됐고 수도권은 -0.09%로 지난 주와 동일한 내림세를 유지했다.
그러나 싼 매물 거래가 이뤄졌던 분당과 용인 등지도 급매물이 소진되면서 매수자들이 다시 관망세로 돌아서는 분위기다.
방학시즌을 맞아 전세시장은 문의도 늘었고 싼 전세 물건도 많이 소진됐다. 거래도 간간히 형성돼 ▽서울 -0.06% ▽신도시 -0.19% ▽수도권 -0.12%로 하락폭은 둔화된 모습이다.
[매매]
서울은 재건축 단지 상승으로 ▲송파(0.66%) ▲강동(0.51%) ▲강남(0.09%) 강남3구가 오름세를 보였다. 송파구는 재건축 단지 외에도 신천동 잠실파크리오, 잠실동 트리지움 등 신규 단지중심으로 기대감이 조성돼 가격이 올랐다. 제2롯데월드, 주변 재건축 가격 상승, 투기지역 해제 기대 등으로 급매 거래도 됐다. 강동구 역시 암사동 롯데캐슬퍼스트가 잠실 호재 등으로 동반 상승했고 문의도 증가했다. 최근은 싼 물건 소진 후 주춤해진 상태다. 강남구 역시 싼 일반 아파트 거래가 형성됐지만 가격은 소폭 하향 조정 중이다.
반면 ▽동작(-0.35%) ▽금천(-0.28%) ▽마포(-0.21%) ▽동대문(-0.16%) ▽성북(-0.15%) ▽양천(-0.14%) ▽서대문(-0.14%) ▽강서(-0.14%) 등은 하락했다. 국지적으로 급급매물을 찾는 문의는 증가하는 추세이며 거래가 1~2건씩 소화되고 있지만 약세가 지속되고 있다.
동작구는 대방동 대림e-편한세상1차가 매수 부진과 잠실 등 외부 유출 이동으로 매물이 하락했다. 사당동 극동은 아주 싼 급매물 거래만 이뤄지면서 면적 별로 1000만원~2500만원 가량 떨어졌다. 금천구는 가격이 많이 안 올랐던 지역으로 하향세도 크지 않지만 최근 거래가 잘 안되면서 시흥동 남서울건영2차, 독산동 주공14단지가 500만원 정도 하락했다. 마포구는 트라팰리스 중대형이 매수 부진으로 가격이 떨어졌고 공덕동 래미안공덕단지도 거래가 없어 하락했다.
기타 ▽강북(-0.11%) ▽노원(-0.06%) ▽도봉(-0.05%)은 급매물 문의조차 없는 상황이며 매도-매수자간 가격차이가 커서 거래가 안 된다.
신도시는 여전히 내림세지만 하락폭이 둔화됐다. ▽분당(-0.11%) ▽일산(-0.09%) ▽평촌(-0.05%) ▽중동(-0.03%) ▽산본(-0.01%) 순으로 움직였다. 분당은 지난주까지 급매 거래가 형성됐지만 금주 들어서 매수문의가 주춤해졌다. 일산 주엽동 강선금호6단지는 초급매물만 1월초 거래됐고 금리 인하 등으로 내놓았던 급매물을 보류시키는 사례도 있었다. 주엽동 등지로 저가 매물이 일부 소진됐다. 평촌, 중동, 산본 등지도 하락세는 주춤해졌다.
수도권은 여전히 매수 문의가 적은 가운데 국지적으로만 급매물 찾는 수요가 늘면서 거래가 이뤄졌다. 양주(-0.36%) 의왕(-0.30%) 이천(-0.29%) 광명(-0.23%) 부천(-0.20%) 하남(-0.18%) 의정부(-0.17%) 광주(-0.15%) 등은 하락했다. 양주시 삼숭동 양주자이5단지는 79~151㎡대가 500만원~1000만원 가량 떨어졌다. 매수문의가 거의 없고 거래도 안돼 가격은 당분간 약세가 지속될 전망이다. 의왕시도 오전동 등지는 작년 말보다 문의는 늘었으나 거래시장은 여전히 한산하다. 하남시는 인접한 송파 가격이 오르면서 급매 위주로 거래가 이뤄져 가격은 하향 조정됐으나 집주인들이 매물을 보류하는 움직임이 포착됐다.
용인시는 급매 거래가 이뤄지면서 매물보유자들과 매수자간의 신경전이 팽팽해지고 있다. 수원시는 신규 물량이 많아 여전히 약세지만 광교신도시의 저조한 경쟁률과 높은 분양가로 기 입주아파트를 찾는 수요가 늘기도 했다. 권선동 대림한숲타운은 중대형 초급매물이 거래됐다.
한편 입주물량 과잉으로 약세를 보였던 과천(0.14%)은 금주 상승했다. 원문동 주공2단지 재건축 단지는 기대감으로 가격이 올랐고 래미안슈르는 강남권이 오르면서 기존 매물이 소진되고 찾는 수요가 증가해 가격이 소폭 상승했다.
[전세]
서울 전세시장은 신규 입주여파로 가격이 하락했던 잠실권의 싼 매물이 꾸준하게 거래되면서 ▲송파(0.45%) ▲강동(0.41%) ▲서초(0.03%) 지역이 금주 상승했다.
송파구는 잠실엘스, 파크리오, 트리지움 등 입주1년 전후의 신규 단지 전세 거래가 꾸준히 이어져 면적 별로 적게는 200만원에서 많게는 2000만원까지 올랐다. 강동구 역시 암사동 롯데캐슬퍼스트가 매매와 동반 상승했다. 서초구도 작년 12월 입주를 시작한 반포자이 전세가 1500만원 올랐다.
하지만 잠실권을 제외하고는 약세가 지속됐다. 국지적으로는 전세 물건을 찾는 문의가 증가했으나 매매와 마찬가지로 저렴한 물건만 찾고 있다. ▽동작(-0.35%) ▽마포(-0.28%) ▽강서(-0.24%) ▽성동(-0.23) ▽노원(-0.22%) ▽강북(-0.20%) ▽강남(-0.20%) 등이 하락했다. 동작구는 잠실이나 외부 유출로 전세 물건이 많이 적체된 상태이며 거래도 원활하지 않다. 마포구는 싼 전세 물건이 조금 소화되면서 시세가 하향 조정됐다.
신도시는 ▽분당(-0.32%) ▽일산(-0.26%) ▽평촌(-0.09%) ▽중동(-0.02%) 순으로 하락했다. 하락폭이 다소 둔화됐지만 거래는 원활하지 않다. 일부 싼 전세 물건만 소진될 뿐 시장은 한산하다. 분당은 동탄과 판교 등 입주 영향으로 약세가 지속되고 있고 일산은 주엽동 등지 중심으로 신혼부부나 학군 수요가 움직여 저렴한 물건 위주로 일부 거래가 됐다.
▲산본(0.13%)은 유일하게 올랐다. 산본동 세종주공6단지 85~109㎡는 물건이 소진되면서 가격이 상승했다.
수도권은 ▽이천(-0.57%) ▽양주(-0.52%) ▽의왕(-0.45%) ▽하남(-0.40%) ▽광명(-0.38%) ▽고양(-0.21%) ▽광주(-0.18%) ▽남양주(-0.18%) 등이 하락했다. 방학 수요와 신혼부부 전세 수요가 조금 늘었지만 신규 입주물량이 넘치는 지역은 여전히 전세물건이 적체된 채 하향세이며 매매거래가 부진한 곳은 전세 역시 동반 약세를 보였다.
매매 상승한 ▲과천(0.90%)은 유일하게 올랐다. 작년 8월에 입주를 시작한 원문동 래미안슈르가 싼 물건 빠지면서 가격이 올랐다.
한 달여간 서울 재건축 호가 급등, 매수 관망세 돌입
투기지역 해제, 재건축 규제 완화 여부가 변수로 작용할 것
12월초부터 지난 주까지 서울 강남권역 재건축은 단기간 가격이 오르면서 급매물 거래가 이뤄졌다. 금리인하, 투기지역 해제와 재건축 규제완화 기대로 바닥논란이 거세지면서 저점 매수세가 형성되면서 작년 가을 경 시세 수준에서 거래가 이뤄졌다. 이런 시장 움직임을 필두로 주변 일반 아파트도 일부 기대감이 작용해 급급매물 거래가 이뤄지기도 했으며 매물이 회수되기도 했다. 하지만 매물 가격이 단기간 1억-2억 원 이상 크게 오르면서 매수자와 매도자 간의 줄다리기는 팽팽해지고 있다.
설 전후 투기지역 해제 여부, 재건축 규제완화 등이 강남권 거래량과 가격, 수요 움직임에 영향을 미칠 것으로 예상되며 대기수요 관망과 보합세가 나타날 수 있다. 정부 정책과 경기 여건에 따라 거래수요가 관망으로 노선을 결정할 경우에는 가격 하향 조정이 예상된다.