매물 여전히 추가 하락 우려가 커
강남권 재건축 오름세에 힘입어 서울 재건축 아파트값이 주간 0.48% 상승했고 지난 해 급락 지역을 중심으로 저가 매물 거래가 조금씩 이어지면서 서울 수도권의 주간 매매 하락폭이 일제히 소폭 둔화됐다. 서울 구별로는 송파구와 강동구가 한 주간 상승하면서 바닥 논란에 불을 지피기도 했다. 그러나 상대적으로 기타 지역이나 일반 아파트시장의 경우에는 여전히 추가 하락 우려가 크고 일부 급매물 외에는 거래가 잘 이뤄지지 않아 성급한 바닥 논란에 일침을 가했다.
부동산114(www.r114.co.kr) 에 따르면 서울 재건축 아파트 시장은 0.48% 올라 연속 3주째 상승세를 이어갔다. 지난 12월 말 강남권 급매물 거래 이후 낮은 가격대의 매물을 중심으로 매수 관심이 꾸준히 형성되고 있다. 금리인하와 양도세 완화 시행이 거래 부담을 다소나마 덜어줬고 금주에는 제2롯데월드 호재가 잠실 지역 호가 상승에 힘을 실어주면서 송파구(2.0%) 강동구(0.59%) 강남구(0.46%) 순으로 재건축이 오름세를 보였다. 투기지역 해제 여부를 두고 엇갈린 전망과 관망 기조가 남아있긴 하지만 작년 4분기에 비해서는 거래가 늘어나는 분위기다.
하지만 강남, 송파 일부 지역을 제외하고는 여전히 전반적인 하락세가 이어졌다. 입주시장 주변 기존주택의 수요 이탈이 여전히 나타났고 작년 4분기에서야 조정이 시작된 비강남권 주요 지역은 추가 하락 우려로 급매물 출시도 이어졌다. 급급매물 일부는 거래가 되기도 한 것으로 조사됐지만 주간 하락세가 이어졌다. 금주 아파트 매매시장은 ▽서울 -0.1% ▽신도시 -0.18% ▽수도권 -0.09%의 변동률을 보였다.
방학수요, 신혼부부 발걸음 늘어, 싼 전세매물 거래 증가
전세시장에서도 송파 잠실 지역의 싼 물건이 서서히 소진되면서 역전세난도 진화된 모습을 보였다. 물론 강남권에서도 여전히 새아파트 입주율이 저조하거나 올해 예정된 입주물량의 압박이 남아있지만 방학수요와 신혼부부 움직임에 싼 전세매물이 거래되면서 전세 가격이 소폭 오르기도 했다. 강남권 싼 전세가 줄어들면서 인접 지역으로 다시 발길을 돌리는 모습도 나타났다. 이에 전세시장도 지난 주보다 하락폭이 둔화되면서 ▽서울 -0.21% ▽신도시 -0.29% ▽수도권 -0.17%의 하락률을 보였다. 다만 노후단지 전세를 중심으로는 여전히 전세도 하향 조정이 이어졌다.
[매매]
서울은 재건축 아파트값 상승에 따라 △강동(0.18%) △송파(0.01%) 가 주간 상승했다. 근 2개월여 만에 오른 지역을 찾아볼 수 있었던 것. 이들 지역은 지난 해 급락 이후 최근 급매물이 거래되면서 일각에서는 바닥 논란까지 나온 상태다. 강동구는 방학 이후 둔촌주공, 고덕주공, 고덕시영한라 등의 단지에서 저렴한 매물 위주로 거래가 이뤄졌고 송파구는 규제완화 기대감에 제2롯데월드 호재까지 더해지면서 대표 재건축 단지인 잠실주공5단지의 가격 상승폭이 컸다. 현장에서는 강남3구의 투기지역 규제 완화가 더해진다면 남아있는 관망 분위기가 일축되며 거래가 늘어날 것으로 기대하는 모습이다. 매도자들은 호가를 조금씩 올리며 시장 반응을 체크하고 있다. 금주에는 개포주공 등 소형 재건축 거래가 이뤄졌고 호가 상승과 거래 관망이 엇갈리고 있으나 작년 4분기보다는 거래가 늘고 있다.
하지만 일반 아파트 시장을 중심으로는 강남권도 가격 하락이 지속됐고 비강남권 주요 지역의 가격 조정도 여전했다. 구별로 ▽동작(-0.36%) ▽양천(-0.34%) ▽마포(-0.3%) ▽강서(-0.19%) ▽중랑(-0.18%) ▽서초(-0.18%) ▽노원(-0.14%) ▽강남(-0.13%) ▽광진(-0.13%) ▽은평(-0.08%) ▽성동(-0.07%) ▽구로(-0.05%) 순으로 금주 하락했다.
동작구는 강남 진입 수요 이탈로 매매 전세 모두 하락폭이 서울에서 가장 컸고 서초구의 경우 송파, 강남구에 비해서는 입주여파가 남아있고 재건축도 수요가 형성되지 못하면서 하락세가 이어졌다. 양천구도 신정동 삼성쉐르빌 등 고가 중대형 아파트를 중심으로 내렸다. 다만 오는 5월 지하철 9호선 개통을 앞두고 신시가지 소형 일부는 거래가 되며 가격이 오르기도 했다.
신도시는 ▽평촌(-0.32%) ▽중동(-0.28%) ▽분당(-0.17%) ▽일산(-0.13%) ▽산본(-0.06%) 순으로 하락했다. 분당은 급매물에 대한 문의 전화가 늘어나면서 하락폭은 조금 둔화된 모습이다. 낮은 가격대 매물은 조금씩 거래도 되고 있다. 평촌도 문의는 조금 늘어난 모습이지만 중대형 중심으로 가격 조정이 이어졌고 중동은 3090가구 대단지인 팰리스카운티 입주 영향으로 주변 단지 가격 하락이 이어졌다.
수도권은 ▽이천(-0.3%) ▽김포(-0.3%) ▽부천(-0.18%) ▽과천(-0.16%) ▽용인(-0.16%) ▽남양주(-0.13%) ▽수원(-0.13%) ▽안양(-0.13%) ▽화성(-0.12%) ▽고양(-0.11%) ▽오산(-0.09%) 순으로 하락했다.
이천은 하이닉스 경기 침체로 물건 출시도 늘어나고 인근 현진에버빌, 푸르지오, 동양파라곤 입주로 기존 아파트를 팔고 새아파트로 이동하려는 매물도 겹쳐 가격 하락폭이 컸다. 김포의 경우 경인운하 수혜 문의는 다소 늘었지만 아직까지 실거래로 이어지지는 않았다. 용인은 동백지구 등 급매물 위주로 실수요자들 거래가 늘어나고 있으나 매물 출시도 늘어나고 있어 가격 하락폭이 쉽게 둔화되지 않는 모습이다. 매매 전세 동반 하락에 자금 압박을 견디지 못한 투자자들이 매물을 계속 내놓고 있다. 광교신도시 분양마저 얼어붙은 수원은 기존 아파트 시장 한파가 풀리지 않고 있다. 남양주시 역시 급매물 위주로만 거래가 이뤄졌다.
[전세]
서울 전세시장은 송파를 중심으로 강남권은 싼 매물이 소진됐지만 주변 지역의 수요 이탈과 전세물건 증가가 이어졌다. 송파는 잠실 중심의 역전세난이 방학수요와 신혼부부 등이 움직이면서 싼 매물이 사라져 진정되는 분위기로 금주 0.39% 올라 서울 구별로 유일하게 전셋값이 오른 것으로 나타났다. 잠실 등지의 싼 전세가 소진되면서 인근 지역으로 되돌아가는 수요도 광진 등지에서 엿볼 수 있었다.
그러나 그 밖의 서울 주요 지역은 전세 하락세가 이어졌다. ▽동작(-0.67%) ▽서대문(-0.59%) ▽은평(-0.58%) ▽양천(-0.48%) ▽마포(-0.43%) ▽강남(-0.43%) ▽금천(-0.35%) ▽강서(-0.35%) ▽동대문(-0.28%) ▽중랑(-0.26%) ▽노원(-0.25%) ▽관악(-0.22%) ▽강동(-0.21%) ▽성북(-0.2%) 순으로 하락했다.
강남과 강동의 경우 저가의 새아파트 전세는 거래가 되지만 상대적으로 낡고 오래된 아파트 전세물건은 가격이 떨어졌고 동작, 서대문, 은평, 마포 등지는 수요 이탈로 약세가 이어졌다.
신도시는 ▽평촌(-0.45%)이 가장 크게 떨어졌다. ▽중동(-0.41%) ▽분당(-0.31%) ▽산본(-0.25%) ▽일산(-0.11%) 이 뒤를 이었다. 입주지역 주변의 중대형 전세 하락과 저가 전세 위주의 거래는 여전했지만 일부 지역은 신혼부부 등 소형 수요가 움직이면서 소형 전셋값이 소폭 오르기도 했다.
수도권은 ▽부천(-0.49%) ▽수원(-0.42%) ▽고양(-0.39%) ▽과천(-0.33%) ▽이천(-0.3%) ▽김포(-0.24%) ▽안양(-0.24%) ▽남양주(-0.22%) ▽동두천(-0.17%) ▽성남(-0.17%) 등의 순으로 하락세를 나타냈다. 입주단지 영향이나 전반적이 하락세가 이어졌지만 본격적인 방학철 이사시장으로 접어들면서 서울에서 싼 새아파트 전세를 찾아 이동하는 수요도 다소 늘었고 인사발령 등으로 움직이는 수요도 있어 전세 거래가 조금씩 이뤄졌다.
강남권 재건축 거래에 바닥논쟁, 아직은 이른 감
전세수요 움직이며 새아파트 싼 전세 소진, 매매 영향 줄지 관심
강남권 재건축 거래가 조금씩 늘고 입주여파에 따른 전세가격 하락도 진정되면서 일각에서는 바닥 논쟁도 일었다. 하지만 호가가 오르면서 관망세가 동시에 나타나고 있고 기타 지역과 일반 아파트 시장의 가격 하락과 급매물 출시가 이어지고 있어 서울 수도권 아파트 시장의 바닥 논쟁은 이른 감이 있다는 판단이 우세하다.
추가 금리 인하와 강남권 투기지역 해제 등 거래에 도움이 될 것으로 보이는 추가 부양책의 발표 시기와 내용에 따라 이러한 움직임이 탄력을 받거나 혹은 반짝 거래에 그치는 갈래길에 있는 것으로 보인다.
한편 방학철 학군수요, 신혼부부, 인사발령 등 전세 수요 움직임이 늘고 있어 싼 새아파트 전세물건이 소진되고 있는 주요 전세시장의 움직임을 주시할 필요가 있다. 전세가격 상승과 그에 따른 매매가격 밀어올리기가 나타날 지 지켜봐야 할 때다. 또한 서울 수도권 요지에서 새아파트 전세를 찾는 실수요자라면 설 전에 매물 찾기를 마쳐야 할 것으로 보인다.