8.28대책, 매매 활성화에 초점 맞춘 전월세 대책, 효과 및 전망은?

이번 정부의 전월세 대책은 전세 수요를 매매 수요로 전환하는 것에 초점이 맞춰진 사실상 부동산 부양책에 더 가깝다.

임대인에게 전세는 주택을 구입할 때 레버리지를 일으켜 주택 처분 전까지 활용하는 금융조달 수단의 일종이라는 점에서 매매시장의 조정추세가 장기화 될 경우 전세시장의 불안양상이 쉬 꺾이지 않을 것이라는 점은 명약관화한 일이다. 따라서 8.28대책의 세가지 큰 정책방향인 전세의 매매수요 전환을 통한 임차시장의 숨통 틔우기나 전세 수급불균형 해소를 위한 민관의 직간접 임대주택 공급확대 방안, 급격한 월세 전환 구조변화에 대응한 임차인 부담경감책은 문제의 핵심을 잘 꿰뚫은 혜안이라고 볼 수 있다.

2011년 이후 전가의 보도로 활용되던 취득세율 감면을 대증적인 차원이 아닌 항구요율 인하와 같은 상시 제도로 이끌면 거래공동화, 거래절벽(단절) 같은 주택시장 교란 문제가 일정부분 해소될 것이다. 취득세율 인하만으로 신규구매수요를 유발하는데 한계는 있겠으나, 전국 아파트 중 약 661만 채인 94% 정도는 6억원 이하 규모라 세금감면의 사각지대는 많지 않을 것이며, 장기적으로 실수요자의 주택구입 진입 문턱을 낮추는 순기능이 기대된다. 다만, 지방세법의 9월 정기국회 법개정 및 소급적용 논란의 진통을 고려할 때 세율완화 적용 시점을 가을 이사철 이내로 현실화하는 것이 중요한 문제다.

이번 8.28대책에서 첫 선을 보인 수익 또는 손익 공유형 모기지 상품은 국민주택기금운용계획 변경을 통해 10월부터 공급될 예정이다. 연내 6억원 또는 85㎡이하 주택을 구입하는 생애최초주택구입자라면 4.1대책을 통해 취득세를 면제받고, 대출을 통한 금리부담도 상당히 낮출 수있는 데다 양도단계에서는 양도세 면제나 경우에 따른 집값 하락 손실부담도 정부와 공유하기 때문에 내집마련 부대비용과 보유리스크를 상당히 줄일 수 있다는 장점이 크다. 연내 3천호 정도로 지원규모가 작아 급매물 거래나 주택시장의 가격회복까지 이끌어 내는데 한계는 있겠지만, 내년 확대 실시할 경우 주택시장 정상화에 상당한 기여가 기대된다.

임대주택 공급확대를 통한 수급기능 조절책으로 크게 공공의 직접적인 임대주택 공급과 민간을 활용한 간접 임대주택 공급방안, 월세 소득 공제 혜택 확대 등이 주 골자를 이루고 있다.

약 2만3천호 정도 되는 공공임대주택을 하반기 조기 입주시켜 공급을 확대하고 LH가 보유한 준공후 미분양 2천호도 전세로 전환해 임대주택으로 공급할 계획인데 이미 입주자가 결정된 종전 공공임대 물량의 조기입주 외에도 행복주택 등 신규로 공급될 건설임대의 구체적인 공급확대 방안 결여와 공공분양주택 용지의 임대 전환 복안의 미진한 구체성도 보완이 필요하다.

민간 임대사업자의 주택구입자금 금리를 5%에서 2.7~3%로 낮추고 대출금액을(6천만원→1.5억) 확대하는 매입임대사업자가 일정 조건의 주택을 5년 이상 임차시 양도세나 법인세, 소득세를 인하해 임대주택 재고량을 늘리기로 했지만, 매입임대사업자 수의 정체상태를 고려할 때 정책 한계가 있으므로 리츠와 펀드 등 기업형 임대사업자 육성을 통한 민간회사의 장기임대주택 활성화나 조기공급이 필요하다.

이밖에 월세 부담 완화를 위한 월세 소득공제율 60%, 공제한도 연500만원 상향조정과 주택바우처 실시, 소액임차보증금 최우선 변제 금액 조정은 급격한 전세의 월세전환 구조 속 서민의 주거비 부담을 조금이나마 낮추는 방편이 될 것이라 기대된다.

그러나 임차시장은 계절적 성수기 영향이 큰 만큼 이번 대책이 당장 코 앞에 다가온 가을 전월세 시장을 바로 진정시키기에 분명 한계는 있다. 비탄력적인 주택공급 특성상 공급확대책의 단기 현실화가 쉽지 않은데다, 낸 소득만큼 돌려받는 월세소득공제의 한계 또는 4.1대책과 8.28대책의 관련제도 국회 법개정까지 정책적 노력과 제도적 개선의 과제 또한 만만치 않은 부분이 될 것이다.

 

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