서울 월세 세입자, 전세 보다 1000만원 더 낸다
부동산114에 따르면 월세 세입자 2년 주거비용 약 2521만원, 전세보다 972만원 더 지불하는 것으로 나타났다. 강남 전용 85㎡초과는 2884만원 차이, 은평 전용 60㎡이하는 279만원 수준으로 양극화하는 양상을 보이고 있다. 다음은 부동산114 리서치센터 장용훈 선임연구원의 분석글이다.<편집자주>
임대차 시장에서 임차인들이 선호하는 것은 월세보다는 전세다. 처음에 목돈이 들어가지만 계약이 종료되면 고스란히 돌려받을 수 있고, 월세와 달리 매달 지불하는 고정비용이 없어 가처분 소득 내 주거비 부담감이 적기 때문이다. 하지만 최근 전세물건 찾기가 ‘하늘의 별’ 따기만큼 어려워지면서 기존 전세 세입자들도 반(半)전세 혹은 월세로 전환하는 경우가 다수 발견되고 있다. 그렇다면 과연 전세 세입자가 부담하는 주거비용이 월세 세입자보다 얼마나 저렴한 것일까?
부동산114(r114.com)는 국토교통부의 2011년~2013년 6월까지 서울 아파트 전월세 실거래 자료 36만9101건을 분석했으며, 최근 시중은행의 전세자금 보증대출상품을 적용시켜 임대 세입자의 주거비용을 추정해봤다.
주거비용 가장 차이 많이 나는 곳은 서초구 1638만원
서울에서 임대로 거주하고 있는 전월세 거주자들의 거래사례를 통해 주거비용을 추정한 결과 2년간 전세 세입자는 1549만원, 월세 세입자는 2521만원을 지불하는 것으로 나타났다. 이들간의 격차는 972만원으로 2년 임대 계약시 월세 세입자가 전세 세입자보다 주거비용으로 약 1000만원을 더 지불한다고 볼 수 있다.
자치구별로 주거비용 격차는 서초구가 1638만원으로 가장 높게 나타났고, 용산구 1516만원 종로구 1372만원 강남구 1344만원의 순이었다. 이들 지역은 신규 입주한 고급 아파트와 함께 재건축을 앞두고 있는 노후화된 아파트도 다수 혼재되어 있으나 교통환경 및 학군조성, 다양한 편의시설 등 기반시설 구축도가 우수해 임차인들이 높은 비용을 지불하더라도 진입을 시도하는 곳이다. 이 때문에 전세 주거비용과 월세 주거비용 모두 높게 나타나고 있어 그 격차도 여타 자치구에 비해 상당히 큰 편이다. 반면 강서구(575만원)와 노원구(574만원) 및 도봉구(573만원) 등 상대적으로 서울 외곽에 입지한 지역은 전세와 월세 주거비용의 격차가 크지 않았으며, 이들 지역의 월세 거주비용은 서초나 용산, 종로의 전세 거주비용보다도 낮은 수준을 기록했다.
전세 주거비용와 월세 주거비용이 가장 높은 곳은 각각 2478만원과 4116만원을 기록한 서초구였으며, 가장 낮은 곳은 914만원과 1488만원에 그친 노원구로 나타났다. 두 곳 모두 서울을 대표하는 대규모 주거지역 이지만 이들 지역의 임차인이 주거비용으로 지불하는 금액은 명확한 차이를 보였다. 임차인이 인지하는 입지적인 요건도 있지만 임대인이 요구하는 주거비용도 큰 작용을 한 것으로 보인다.
대형 면적 일수록 월세보다 전세가 유리
한편 서울 전체 면적대별로는 전용 60㎡이하의 소형면적 주거비용이 전세와 월세 각각 1036만원, 1771만원으로 나타났으며, 전용 60~85㎡이하 중형면적 1596만원, 3011만원, 전용 85㎡ 초과하는 대형면적은 2441만원, 4575만원으로 나타났다. 면적이 넓어질수록 전세 주거비용과 월세 주거비용의 차이가 크게 났으며, 특히 월세 세입자가 소형에서 중형으로 갈아탈 경우 비용 증가액은 약 70% 수준이었다.
자치구와 면적대별로 구분해 봤을 때 강남구 전용 85㎡ 를 초과하는 대형 아파트의 전월세 주거비용 격차가 2884만원을 기록했으며, 종로구 대형 2673만원, 광진구 대형 2529만원 등이다. 이들 지역 대형 아파트에 월세로 거주하는 임차인들은 전세로 거주자보다 2년간 최고 3000만원 가까이 더 지불하고 있는 셈이다. 반면 은평구 전용 60㎡ 이하 소형 아파트 주거비용 격차는 279만원으로 가장 낮게 나타났고, 강북구 소형 477만원, 영등포 소형 503만원 등도 낮은 수준을 보였다.
선호도 높은 지역일수록 월세 임차비용 규모 증가, 임차인 전세계약 선호할 수 밖에 없어
임차인들의 전세 선호현상은 어제 오늘의 일이 아니다. 더욱이 최근 시장여건 상 전세매물은 ‘금’보다 귀한 대우를 받는다. 이처럼 전세에 편중된 임차인들의 마음은 바로 주거비용 차이라는 현실의 벽이 만든 것으로 보인다. 물론 전세 임차인들도 전세자금 대출을 이용하며, 고정적인 금융비용을 부담하지만 앞서 나타난 수치와 같이 월세 임차인들보다는 훨씬 낮은 주거비용을 지불하기 때문에 월세보다는 전세를 선호하는 것이다.
특히 강남이나 서초 등 교통여건이 우수하고 기반시설이 잘 갖추어진 지역일수록 임차비용 규모는 증가하며, 전세와 월세 세입자 간 주거비용 격차는 더 크게 나타나고 있다. 임차인들의 지속적인 높은 선호도와 임대인의 위치적 우위성이 만들어낸 결과다. 이는 결국 전세 선호현상이 짙어질 수 밖에 없을 것이고, 수요와 공급의 원칙에 따라 전세 주거비용 증가로 이어질 것이다.
전세 선호현상이 짙어질수록 임차인의 주거비용 부담이 증가하게 되며, 자칫 매매시장에서 밀려난 임차인들이 임차시장에서도 밀려날 가능성도 있다. 이 경우 임대인과 임차인 모두에게 회복할 수 없는 리스크로 작용할 수 있다. 최근 정부에서는 다수의 부동산 안정정책을 내놓고는 있지만 시장 영향력은 아직 미미한 수준이다. 매매거래 활성화 위주의 정책이기 때문이다. 매매거래 활성화도 중요하지만 정작 시장에서 가장 활발히 움직이는 세력은 임차인이며, 임차거래 안정화를 위한 정책이 우선시 되어야 시장에서의 반응도 빠르게 나타날 것으로 보인다.
<이 기사는 부동산114에 저작권이 있음을 밝혀둡니다>