서울 새 아파트 전세가비중, 5년 새 33.3%p 상승

▲ 이런 상황에서 집주인들은 아파트 가격의 상승 기대감이 사라지고 은행 금리는 낮아져 전세보다 월세를 선호하여 전세 매물은 더욱 감소하고 있다.

지방의 신규 입주아파트 전세가 비중이 80%에 육박하며 이젠 입주 초기의 새 아파트 전세가격이 저렴하다는 공식은 옛말이 되어 버렸다. 새 아파트는 입주 시점에 매물이 일시에 나와 상대적으로 저렴하게 집을 구할 수 있다는 장점 때문에 세입자의 선호가 높았지만 서울 전세가격이 51주 연속 상승하며 신규 입주아파트도 임차 부담이 커졌다. 다음은 부동산114의 분석글이다.<편집자주>

 

부동산114(r114.com)가 신규 입주아파트 대상으로 입주시점의 매매가 대비 전세가 비중을 연도별로 분석해 본 결과 전세난을 겪고 있는 서울의 전세가 비중이 가파른 상승세를 보였다. 서울은 2013년 입주한 새 아파트 전세가 비중이 64.8%를 기록했다. 금융위기를 겪었던 2008년(31.3%) 대비 2배가 넘는 수치다.

전세가 비중이 상대적으로 낮았던 2008년은 잠실동 대단지 재건축 아파트가 입주했던 시기로 서울은 전년 대비 49% 늘어난 5만5371가구가 입주를 했다. 같은 기간 동안 신규 입주아파트 입주시점 호당 평균매매가격은2008년 8억4254만 원에서 1억9149만 원 떨어진 6억5058만 원(2013년8월기준)을 기록했지만 전세가격은 1억5796만 원 오른 4억2050만 원까지 급등했다. 매매가격은 떨어지고 전세가격은 지속적으로 오름세를 나타냈다. 신규 입주아파트 전세가 비중이 지역 전체 평균보다 점점 높아지고 있다.

2009년 신규 입주아파트 전세가 비중이 39.8%로 지역전체 평균 37.41% 보다 2.44%p 높았지만 2013년엔 지역전체 평균 55.49%에서 9.31%p 높은 64.8%를 기록했다. 서울에서 전세가 비중이 높은 개별단지로는4월에 입주한 동대문구 전농동 래미안전농크레시티 82㎡는 매매가격이 4억1000만 원~4억2000만 원인데 전세가격은 3억원이다. 전세가 비중이 72%까지 올랐다. 2월에 입주한 강남구 도곡동 래미안도곡카운티 79㎡는 전세가격이 4억8000만 원~5억2000만 원으로 전세가 비중이 66%를 기록했다.  

# 풍부한 입주물량이 수도권 신규 입주 전세가 양극화 

경기도와 인천은 서울보다 전세가 비중이 상대적으로 낮게 형성되어 있다. 경기도는 2013년 입주한 새아파트 전세가 비중 평균이 52.5%로 지역 전체 평균 59.85%보다 7.4%p 낮았다. 경기도는 올 상반기에 고양(5650가구), 김포(4896가구), 수원(4892가구), 용인(4819가구) 지역에 신규 아파트 입주물량이 몰리면서 서울보다는 여유가 있기 때문이다. 특히 인천은 새아파트 전세가 비중이 33.9%로 지역 전체 평균 보다 20.2%p 큰 차이를 나타냈다. 상반기 서구 청라지구 3862가구와 영종동 1002가구의 입주물량이 일시에 몰렸기 때문이다. 지방

# 인구 유입 늘어나는 대구, 대전 신규입주아파트 전세가 비중 상승

전세가 비중이 높은 지방도 신규 입주아파트의 전세가 비중이 상승하고 있다. 올해 들어 8월2주차까지 5.39% 전세가격이 오른 대구는 2012년 74.4%에서 2013년 77.3%까지 전세가 비중이 올랐다. 지역별로 대전 69%(2012년 63.3%), 부산 65.7%(59.3%), 충남 60.5%(58%)를 기록해 작년보다 신규아파트 전세가 비중이 상승했다. 

대구(전체 평균 74.74%)와 대전(68.9%)은 2013년 들어 지역 전체 평균보다 신규 입주아파트의 전세가 비중이 높은 것으로 나타났다. 4월에 입주를 시작한 대구 달서구 유천동 AK그랑폴리스는 총 1669가구로 82㎡ 면적의 전세가 비중이 85%까지 상승해 전세가격이 1억9000만 원~2억1000만 원이다.

대전은 6월부터 입주를 시작한 대전천동2위드힐(총 960가구)은 전세가 비중이 약 72%이며, 전세가격은 1억2000만 원~1억4000만 원이다.

 

#달라진 가을이사철 신규아파트 시장

거래 하반기 여름휴가철이 끝나면 가을이사철과 결혼철이 도래하여 전세가격 상승세가 이어질 전망이다. 이에 따라 하반기 입주를 앞둔 새 아파트 시장에서는 기존 아파트 시장의 전세난으로 과거와 다른 특징을 보이고 있다.  

첫 째, 입주를 앞두고 전세가격이 이미 오른 가격에서 매물이 나오고 있다. 9월 입주를 앞둔 은평구 불광동 롯데캐슬은 매매가격 대비 전세가격 비중이 72%에 육박했다. 전세 선호도가 높은 80㎡ 면적의 매매가격은 3억6200만 원~3억7200만 원이며, 전세가격은 2억5000만 원~2억8000만 원에 형성되어 있다. 지난 6월 2억3000만 원부터 전세계약이 이뤄졌지만 한달 사이 5000만 원까지 상승했다.  

# 세입자 깡통전세 우려, 융자 매물 전세 계약 꺼려 

두 번째, 대출 비중이 높은 하우스푸어 집주인 전세 매물은 임차인들이 꺼리고 있다. 대출 비중이 높을 경우 자칫 경매로 넘어가 전세보증금을 보전 받기 어려울 수 있기 때문이다. 실제로 현장에서는 입주가 가까워지면서 전세매물이 나오고 있지만 중도금대출 비중이 높은 단지는 전세 계약 진행이 순조롭지 않다.

9월 입주 예정인 경기도 고양시 관산동 더퍼스트프라임(총 272가구)는 80㎡ 면적의 전세가격이 매매가 대비 50~60% 수준인 1억2000만 원~1억3000 만 원에 매물이 나오지만 전세계약을 맞추기 어려운 상황이다. 분양 당시 건설사가 제공한 중도금 무이자 대출 60%를 집주인들이 대부분 적용 받았기 때문이다. 소유권이전 등기가 완료되고 대출 정리가 된 시점에 전세 계약이 진행될 것으로 예상된다. 

인근 은평공인은 “집주인들이 월세를 선호하여 월세 매물은 많지만 전세 매물은 귀하고 가격도 올라서 나오고 있고, 융자가 포함된 매물은 세입자들이 계약을 꺼려 전세계약이 어렵다.”고 전하면서 “신규입주아파트 전세시장이 과거와 180도 달라져 싼 매물은 거의 찾아볼 수 없다. 또한 세입자들은 안전한 전세계약을 원하기 때문에 경매를 우려하여 집주인의 재산세 세금완납증명서까지 요구하는 상황이다.”라며 안전한 전세 매물에 수요자가 몰리고 있다.  

하반기 전세가격 상승 지속, 집주인은 월세 vs 세입자는 전세 선호 심화   세 번째, 아파트 가격의 안정세가 장기화되는 상황에서 전세대출 상품이 다양해지면서 전세 선호 현상이 심화되고 있다. 과거엔 전세 대출 제도가 다양하지 못했지만 지금은 정부가 서민경제를 돕기 위해 목돈 안드는 전세대출, 근로자 저리 전세대출을 비롯해 다양한 전세대출을 이용하여 전세자금 마련의 문턱이 낮아졌다.

이런 상황에서 집주인들은 아파트 가격의 상승 기대감이 사라지고 은행 금리는 낮아져 전세보다 월세를 선호하여 전세 매물은 더욱 감소하고 있다. 세입자는 전세를 선호하고 집주인은 월세를 선호하는 수요와 공급이 어긋나는 상황이 발생하는 것이다. 

 

<이 기사는 부동산114에 저작권이 있음을 밝혀둡니다> 

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