거래 적은 재개발 시장, 가격 반등 제약

# 상반기 서울 아파트 외 주택거래량 전년 대비 37% 감소

부동산114(www.r114.com)가 서울지역의 아파트 외 주택거래량을 살펴본 결과 상반기 거래량은 10,742건으로 작년 동기 및 전기 대비 30%이상 감소한 것으로 나타났다. 6월의 거래량이 합산되면 조금 더 늘어날 것으로 보이지만 분위기로 볼 때 큰 기대는 어려운 상황이다. 게다가 작년 거래량도 과거 대비로는 낮은 수준인 만큼 상반기의 아파트 외 주택거래 시장의 침체는 심각한 수준이다. 정부의 4.1대책 효과로 주택거래량이 반짝 늘어났다고 하지만 뉴타운, 재개발 시장은 뚜렷한 호재가 없기 때문으로 판단된다.

 

게다가 하반기에도 재개발 시장에는 이렇다 할 호재가 없고 거래를 지탱하던 취득세 감면조치도 6월을 끝으로 연장이 어려운 상황이므로 재개발지역

 

# 내 투자수요가 쉽게 살아나기는 어려울 것으로 보인다.

# 서울 지분가격 소폭 반등했지만 거래 없어 상승세 제약

2013년 상반기 기준 3.3㎡ 당 재개발 지분가격은 ▲서울 2462만원 ▲경기 1485만원 ▲인천 1158만원으로 나타났다. 주요 재개발구역이 몰려있는 서울의 경우 2012년에 상반기 대비 소폭 상승한 것으로 나타났지만 거래 없이 호가(부르는 가격)에 따른 강 보합 수준이어서 의미부여는 힘들어 보인다.

 

서울시와 경기도의 뉴타운, 재개발 구조조정 계획이 발표된 이후 1년 이상의 시간이 지났지만 매몰비용 부담문제나 구역해제를 위한 실태조사와 조합원 동의∙합의 등 산적한 과제들이 아직 많아 구조조정 과정이 장기화 되는 추세에 있다. 투자심리의 회복까지는 시간이 필요한 상황이다.

 

# 재개발∙뉴타운 출구전략, 장기화 추세로

서울시는 2012년 1월 이후 최근까지 진행된 뉴타운 출구전략에 의한 실태조사 추진 결과를 발표했다. 현재 실태조사가 진행되고 있는 252개 구역에 대한 조사는 다가오는 9월까지 모두 완료할 예정이며, 갈등이 심한 곳은 특별조사 예정이다.

 

하지만 서울시가 출구전략을 발표한 이후 1년 이상의 기간 동안 50%이하 수준이 올해 9월까지 실태조사를 완료할 예정이면서 앞으로도 실태조사 완료까지 상당한 시일이 걸릴 수 있다고 볼 수 있다. 게다가 실태조사가 진행 되지 못한 303개 구역은 선별 조사라는 조건만 달았을 뿐 구체적인 실태조사 일정도 나와있지 않은 상황이다. 따라서 현재 시점에서는 조합설립 이전의 사업초기 재개발 구역의 실태조사 종료시점을 예단하기 어려운 장기화 추세에 있다.

 

▣ 하반기 재개발시장 전망과 투자 전략

# 투자자, 구조조정 완료까지 장기전 대비해야

2012년 본격화된 수도권 재개발과 뉴타운의 출구전략이 1년~2년 안에 최종 마무리되기는 어려울 전망이다. 서울에서 출구전략 계획을 발표했던 실태조사 대상이 571곳이고, 해제대상의 선별작업이 마무리되기까지 상당한 시일이 필요한 것으로 예측되기 때문이다. 주민 반대 비율이 이미 확보돼 사업취소가 서울보다 빨리 진행된 경기지역도 뉴타운을 찬성하는 주민 반발을 최소화하는 숙제가 있어 무조건 빠른 구역해제가 능사라고 볼 수도 없다. 이 때문에 진행 중인 출구전략 절차가 안정적으로 마무리되는 시점까지 건설사는 물론 수요자들의 투자심리가 본격적으로 살아나기 어려울 것으로 예상된다.

 

# 뉴타운도 지구지정 해제된다

2007년 지정된 서울시 종로구 창신동 일대 창신∙숭인뉴타운(재정비촉진)지구가 주민 요청으로 해제 절차에 들어갔다. 서울지역 35개 뉴타운 중 지구 전체면적이 해제되는 것은 처음으로, 해제 이후에는 지구 지정 이전의 일반지역으로 환원된다. 이에 따라 주민 반대가 강한 다른 뉴타운도 경우에 따라 해제될 가능성을 배제할 수 없게 됐다. 2002년 시범지구 3곳이 처음 지정되면서 시작된 뉴타운 사업은 10년 이상의 시간이 지나는 동안 부동산시장 장기침체와 금융위기를 거치면서 사업성이 크게 저하된 곳들이 많기 때문이다. 예를 들면2002년 첫 지정됐던 시범지구 중 하나였던 왕십리뉴타운의 경우, 사업이 장기간 지연되며 이제야 1구역에서 두번째 일반분양에 나서는 실정이다. 또한 종로구 돈의문뉴타운과 중랑구 중화뉴타운, 강서구 방화뉴타운, 은평구 수색∙증산뉴타운, 금천구 시흥뉴타운 등 많은 뉴타운 사업들이 사업추진에 어려움을 겪고 있다.

 

# 매몰비용 부담문제는 여전히 ‘쟁점사항’

서울에서 정비사업을 추진할 경우 주민의 과반수가 사업추진을 반대하면 구청장은 추진위나 조합설립인가를 취소할 수 있다. 이처럼 조합 또는 추진위원회의 인가 등이 취소된 경우 구청장은 정비구역 해제를 입안해 시장에게 요청해야 하며 시장은 도시계획 위원회 심의를 거쳐 구역을 해제하게 된다. 하지만 아직까지 정부와 서울시 간 구역해제에 따른 매몰비용, 특히 추진위 이후 단계에 진입한 조합설립취소의 경우에 매몰비용 부담과 관련해 뚜렷한 해결책이 마련되지 못하면서 쟁점이 지속되고 있다.

 

서울시는 일단 구역 해제된 추진위 매몰비용의 최대70%를 지원한다는 계획이다. 하지만 실제 매몰비용 지원비율은 50% 수준에 그칠 것으로 예상되면서, 이 때문에 금전적인 손해가 불가피한 조합원들이 반발할 것으로 보인다. 실제 최근에는 재개발 조합들이 해제 확정 시 서울시에 구상권이나 행정소송을 진행한다는 계획이며, 경기도 부천 춘의1-1 재개발 사업장은 시공사가 조합에게 대여한 300억 대의 매몰비용을 청구하기도 했다. 이에 서울시를 포함한 경기, 인천 수도권 자치단체는 조합의 사용비용, 즉 매몰비용에 대해 시공사도 일부 책임져야 한다는 법 개정을 추진하고 있다. 다만 시공사들은 손해액에 대해 법인세 감면을 적용 받게 되지만 법적인 분쟁은 최소화할 필요가 있는 상황이다.

 

# 4.1대책이 재개발시장에 미치는 효과는?

정부가 4월1일 발표한 부동산대책은 주택시장 실수요자의 거래를 정상화시키는데 목적을 두고 있어 투자성격이 강한 재개발시장은 수혜효과가 미미할 것으로 보인다. 따라서 대책효과와 상관없이 재개발 시장은 서울시의 출구전략 여파에 더 영향을 크게 받으면서 사업 단계에 따른 양극화 현상이 가속화 될 것으로 판단된다. 이미 조합설립 이전과 이후를 기점으로 사업이 잘 진행될 곳과 아닌 곳이 극명하게 나뉘는 분위기다. 따라서 투자자는 분쟁 요인을 최소화 하기 위해 사업단계가 사업시행인가 이후면서, 조합원 동의률이 높고 입지적으로 한강변이나 지하철 역과 근접하는 등 희소성이 확보된 구역을 중심으로만 투자시기를 저울질 해야 한다.