시장 상황에 맞는 분산 공급 필요
수도권 분양시장에서 큰 조명을 받았던 동탄2신도시 3차 동시분양이 저조한 성적으로 청약을 마감했다. 특히 지난 1차에서부터 시작된 동시분양 이후 분양 공급이 진행될수록 청약 성적이 저조세로 이어지면서 앞으로 남아있는 분양물량의 분양성적에 악재로 작용하는 것은 아닌지 우려되고 있다.
부동산114(www.r114.com)에서는 이번 동탄2신도시의 3차 동시분양의 실패요인을 짚어보고 앞으로 남아 있는 동탄2신도시의 분양 성공을 위한 과제를 정리해 보았다.
평균 청약경쟁률 0.81 대1로 저조
소형면적으로 구성된 단지만 청약성적 가까스로 선방해
3차 동시분양 종합 청약경쟁률은 평균 0.81 대 1로 대부분 면적타입에서 미달됐다. 면적별로는 ▲소형(전용 60㎡이하) 0.92대1 ▲중형(전용60~85㎡이하) 0.94 대 1 ▲대형(전용85㎡초과) 0.6대 1로 나타나 중소형이 대형에 비해 청약경쟁률이 높았다. 그러나 지난 2012년 8월과 11월에 진행했던 1,2차 동시분양 당시에 비하면 모든 면적 대에서 저조한 성적이다. 특히 그간 소형 면적은 미달되는 사태를 거의 찾아볼 수 없었던 만큼 이번 청약 저조의 여파가 클 것으로 보인다.
단지별로 살펴보면 소형면적 비중이 높은 단지는 그나마 대부분 면적타입에서 가까스로 청약이 마감했다. 전용 59~84㎡의 중소형으로 구성된 호반건설의 ‘동탄호반베르디움2차’는 평균 1.19 대 1로 전면적 타입이 마감됐고, 대우건설의 ‘동탄2신도시푸르지오’도 1.12 대 1의 청약 경쟁률로 청약 성적이 양호했다.
한편 ‘동탄2신도시이지더원’은 중소형 면적으로 구성된 아파트임에도 불구하고 전면적 타입이 미달되는 모습을 보였다. 이 단지는 평균 청약경쟁률 0.38대1로 3차 동시분양 사업장 중 성적이 가장 저조하다. 3차 합동분양 물량 중 시범단지와 가장 거리가 멀고 동떨어져 있어 입지적인 평가 좋지 못했기 때문으로 풀이된다. 특히 입주시기엔 단지 주변 상업시설 및 교육시설 등 인프라 구축이 미흡할 것으로 예상돼 입주 초반에 거리가 먼 시범단지 내 시설을 이용해야만 한다.
또한, 중대형 면적 비중이 높았던 단지들은 실수요자들을 끌어들이지 못하고 대거 미달되는 모습을 보였다. ‘동탄2신안인스빌리베라’(0.82대1), ‘동탄롯테캐슬알바트로스’(0.59대1), ‘동탄2신도시대원칸타빌2차’(0.53대1) 등 중대형 면적으로 구성된 사업장은 대거 미달되는 모습을 보였다.
청약실패 요인 ‘중대형 높은 분양가’, ‘입지’, ‘공급집중’
1,2차 동시분양 단지들에 비해 상대적으로 저렴한 분양가와 선호도가 높은 소형 면적의 비중도 높아 1,2차와 비슷한 성적을 거둘 것이라는 견해도 있었다. 3차 합동분양 사업장의 면적별 3.3㎡당 평균가격은 ▲소형 993만원 ▲중형 1035만원 ▲대형 1172만원으로 지난 1•2차 합동분양에 비해 가격이 저렴하게 책정됐다.
하지만 막상 뚜껑을 열어보니 시장의 반응은 냉정했다. 특히 이번 3차 동시분양 사업장은 모두 커뮤니티 시범단지 구역 밖에 위치해 상대적으로 입지가 떨어진다는 평가가 많았다. 분양시장이 실수요로 재편되고 있어 출퇴근을 위한 교통시설의 접근성이나 생활편의성이 중요시되고 있는 만큼 3차 합동분양 단지들이 복합환승센터와 거리가 멀고 편의시설을 이용하기가 불편하다는 점이 이번 청약 참패에 큰 원인으로 작용됐다.
입지가 뛰어나다는 평가를 받았던 커뮤니티 시범단지 내의 물량이 먼저 공급되어 이번 동시분양 사업장들이 수요자들의 관심에서 멀어 질 수 밖에 없었다. 게다가 앞으로 3월에만 포스코건설와 반도건설이 커뮤니티 시범단지 내에 추가로 공급될 예정이어서 수요가 분산됐던 것으로 파악된다.
일시에 많은 물량이 공급됐던 것도 참패의 원인으로 꼽힌다. 수도권 분양시장이 불황을 겪고 있는 시기에 3~4개월 간격으로 동시분양이 진행돼 7개월 만에 1만 3514가구가 공급됐다. 특히 이번 3차 동시분양 물량은 5955가구로 종전 동시분양 물량 중 가장 많았다.
이번 3차 합동분양의 공급은 시기적으로 좋지 못했다. 지난 2차 동시 분양으로 공급됐던 단지들이 커뮤니티 시범단지 내에 공급돼 입지적으로 좋은 평가를 받았던 것에 비해 성적이 저조했고 아직까지 계약이 끝나지 않아 분양중이다. 게다가 새정부 출범에 따른 새로운 부동산 정책에 대한 기대감을 갖고 있는 수요자들이 취득세 연장 및 분양가상한제 폐지 등의 대책들이 국회의 문턱을 넘지 못하고 불발돼 분양성공을 확신할 수 없다.
동탄2신도시 지금까지 18% 공급, 앞으로 6만 3천여 가구 공급 대기
시장 상황에 맞게 분산 공급 필요, 중대형 분양가 가격경쟁력을 높여야
1,2차 동시분양에 비해 저렴한 분양가격과 소형 물량 비중이 높았던 것을 감안하면 이번 분양참패가 앞으로 예정된 사업장까지 영향을 미치는 것은 아닌가 우려된다. 특히 현재까지 동탄2신도시에 공급된 물량은 1만 3514가구로 동탄2신도시에 계획된 아파트 7만 6421가구의 18%에 불과하다. 앞으로 동탄2신도시 남아 있는 아파트 공급물량 6만3천여 가구를 시기 적절하게 분할 공급해야 이번과 같은 참패는 피할 수 있을 것으로 보인다.
중대형 아파트의 분양가 가격 경쟁력도 높여야 할 것이다. 분양가가 저렴하고 실수요자들이 선호하는 소형면적은 그나마 양호한 청약을 성적을 보였지만 분양가격 수준이 높은 중대형 아파트는 분양 참패의 결과가 나온 만큼 중대형 아파트의 청약 성공을 위해선 가격 경쟁력을 더욱 높여 청약 실패를 되풀이하지 않아야 할 것이다.
또한, 주택의 입주시기에 맞춰 입주민들이 이용할 수 있는 편의시설과 교통시설의 인프라 구성과 인구를 유입할 수 있는 자족시설을 얼마나 빠른 시일 내에 확보하느냐가 동탄2신도시의 재기의 키(key)가 될 것으로 보인다. 현재 동탄2신도시에서 추진중인 복합환승센터, 동탄테크노밸리, 광역비즈니스컴플렉스 등 업무 및 상업시설 내 기업 유치에 속도를 높이고 주택 주변 마트 등 근린생활시설, 버스노선 등 확충을 통해 입주만족도를 높여야 할 것으로 보인다.