판교 운중동 산운마을5단지는 전세수요 줄어

강남권 재건축과 목동 등 일반아파트에서도 가격이 하락한 단지들이 조금씩 늘고 있다. 기준금리 인상 이후 DTI규제완화 종료 시한까지 임박하면서 대출이자상환 부담, 자금마련에 대한 부담이 커졌고 서울 수도권 매수자들의 거래 관망세가 짙어진 탓이다. 일본 동부 대지진과 중동사태에 따른 환율, 주가불안정과 치솟는 유가 문제도 간접적으로 불안 심리를 자극하고 있는 것으로 분석된다.

서울에서는 강남, 송파 재건축 단지들의 매매가격 낙폭이 더 커졌고 수요 움직임이 둔화된 양천 등지의 가격 조정도 나타났다. 서울시의회가 제안한 재건축 연한축소 건도 결국 무산되면서 수혜 기대감이 남아있던 노원, 마포 등지 노후단지 매물 보유자들의 실망감도 겹친 것으로 보인다. 매도자들도 급매물 소진 이후 추격 매수세가 형성되지 않자 대출부담이 큰 물건 중에서 추가 상승 기대치가 낮은 물건부터 호가를 내리고 있는 상황이다. 당분간 거래 관망 분위기 속에서 전반적으로 호가 조정이 조금씩 진행될 가능성이 높아졌다.

전세시장도 전세수요자들이 예년보다 서둘러 움직였던 탓에 거래가 마무리된 곳은 수요가 줄면서 물건이 하나 둘씩 출시되고 있다. 특히 작년 가을부터 가격이 많이 올랐던 서울 중심지, 분당, 판교, 용인 지역을 중심으로 이런 현상이 나타나고 있다. 반면 전세 가격대가 상대적으로 저렴한 서울외곽이나 서울과 인접한 수도권은 여전히 신혼부부 대상으로 물건 찾는 수요가 이어져 물건이 출시되면 바로 거래가 성사돼 국지적인 차이를 보였다. 하지만 이들 지역도 3월 중반을 넘어서면서 주간 상승률은 빠르게 둔화되면서 안정을 찾아가는 모습이다.

부동산114(www.r114.co.kr)에 따르면 금주 ▼서울은 -0.03%의 변동률로 3주 연속 하락세가 이어지고 있다. 서울 재건축시장은 주간 -0.24%의 변동률로 올해 들어 최대 주간 낙폭을 보였다. 일반아파트도 지난 주보다 하락한 지역이 더 늘었다. 신도시는 금주 오름세가 멈추고 보합세를 나타냈고 △수도권은 0.01%의 변동률로 지난 주보다 상승폭이 둔화되면서 매수 관망세가 뚜렷해졌다.

전세시장은 주간 △서울 0.04% △신도시 0.11% △수도권 0.14%의 변동률로 매매시장에 비해 수요 움직임은 남아 있지만 상승폭은 둔화되는 분위기다. 다만 매매시장이 관망세로 접어들면서 임대수요군의 흐름이 달라지면 전셋값 오름세가 다시 커질 여지는 남겨둔 상태다.

[매매]

서울 매매시장은 강남, 송파 재건축과 기준금리 인상으로 대출이자 부담이 큰 개별 매물들이 가격 조정되면서 시세가 떨어졌다. 매수자들도 저가 매물 거래 이후 추격매수 없이 경기 영향과 금리 인상에 따른 부담으로 관망세를 보이거나 문의하는 정도에 그쳤다. 지역별로는 ▼송파(-0.2%) ▼양천(-0.06%) ▼강남(-0.05%) ▼강동(-0.01%) ▼강서(-0.01%) ▼마포(-0.01%) 순으로 하락했다.
송파는 재건축 단지 위주로 가격이 많이 떨어졌다. 잠실동 주공5단지는 시세보다 낮은 물건도 나오고 있다. 가락동 가락시영1,2차는 2월 중순 이후 시세가 계속 빠지면서 금주는 1000만원-2000만원 가량 떨어졌다. 강남도 개포동 주공1,3단지 재건축 아파트가 개포지구단위계획 지연, 기준금리 인상, 국제경기 침체 등의 복합적인 요인으로 매수 심리가 위축돼 주간 2000만원-3500만원까지 떨어져 가격 하락폭이 더 커졌다. 양천은 재건축 가능연한 단축 무산에 따른 영향은 크게 없었지만 금리인상에 따른 대출이자 부담 매물이 나와 목동신시가지5,6단지가 500만원-2000만원 정도 하락했다.

금주 가격변동은 크지 않았지만 은평뉴타운 일대는 융자를 많이 낀 매물이 출시되고 있고 매수세가 없어 중대형이 내림세를 보였다. 금리 인상에 따른 부담 매물이 포함됐을 것으로 보인다. 재건축 기준 연한 단축에 대한 기대감이 컸던 노원과 마포 등지는 가격 하락이 가시화되진 않았지만 현장에서는 경기 침체와 맞물려 가격 조정 가능성도 내비치고 있다.

신도시도 매수세가 눈에 띄게 위축되면서 거래에 관망하는 움직임이 짙어졌다. 지역별로는 △산본(0.03%) △일산(0.02%)만 상승했고 나머지 지역은 변동이 없었다.

산본은 개나리주공13단지, 가야주공5단지 69-79㎡ 소형만 주간 250만원 가량 상승했다. 일산은 주엽동 문촌주공9단지/동부/동아 중소형이 싼 매물 거래가 이뤄지면서 가격이 올랐다. 분당은 매수세가 적은 중대형 일부 가격이 떨어졌다.

수도권도 분위기는 마찬가지다. △수원(0.05%) △고양(0.04%) △하남(0.04%) △오산(0.04%) △평택(0.04%) 등지만 오름세를 보였다. 수원은 전세물량 부족현상이 심각한 가운데 매매는 급매물이 소진되고 있다. 매탄동 동수원그린빌1단지 105㎡는 삼성전자 기업체 수요로 전세물건을 찾다가 물건이 없자 매매로 전환 거래가 이뤄지면서 주간 250만원 상승했다. 고양은 3월 들어 매수세가 줄었지만 중소형 저가 매물 위주로 거래가 이뤄졌다. 중산동 중산두산1단지는 53㎡, 81㎡가 250만원-300만원 가량 올랐다.

▼김포(-0.03%) ▼파주(-0.01%)는 하락했다. 거래 관망세로 접어들면서 입지적 한계와 물량 부담이 다시 변수로 작용할 가능성이 엿보인다. 김포는 고촌읍 동부센트레빌 110-115㎡가 거래가 안돼 1000만원 떨어졌다. 파주는 교하읍 현대1차, 월드메르디앙2차 중대형 매수세가 없어 가격이 500만원-1000만원 정도 하락했다.

[전세]

서울 전세시장은 수요가 주춤한 가운데 지역 내에서 가격대가 저렴한 곳 위주로 오름세를 보였다. △강서(0.13%) △강북(0.12%) △구로(0.12%) △노원(0.1%) △도봉(0.1%) △서대문(0.09%) △광진(0.08%) △영등포(0.08%) 순으로 상승했다.

강서는 9호선으로 강남, 여의도권 진출입이 편리한 등촌동, 염창동 주변의 전세수요가 이어져 전세물건이 나오면 바로 거래가 이뤄진다. 구로는 구로/가산디지털단지 배후수요가 탄탄한 구로동 등지 중소형이 전세물건 부족으로 가격이 올랐다. 노원과 도봉은 66㎡이하 소형이 다른 면적 대에 비해 가격이 많이 상승했다.

▼양천(-0.02%)은 유일하게 하락해 지난 주에 이어 2주 연속 내림세를 이어갔다. 학군 수요가 마무리된 이후 전세물건이 조금씩 나오고 가격도 하향 조정되고 있다. 목동신시가지5단지 99㎡-115㎡가 500-1000만원 하락했다.

신도시는 △평촌(0.18%) △일산(0.13%) △중동(0.12%) △분당(0.09%) △산본(0.05%) 순으로 올랐지만 물건을 찾는 전세수요는 점차 줄고 있다. 전세가격이 많이 오르면서 더 싼 지역으로 이동해 나간 수요도 있다.

분당은 전세상승세가 둔화됐고 입주2년차가 된 판교 운중동 산운마을5단지는 전세수요가 줄고 전세물건도 시세가 떨어져서 나온다. 운중동 산운마을6.7단지도 마찬가지다. 일산은 주엽동 문촌동부, 대화동 장성건영이 전세물건이 없어 거래가 많지 않지만 물건이 나오면 거래가 이뤄진다.

수도권은 전세상승을 주도했던 용인이 전세수요가 줄고 물건도 조금씩 나오면서 하락한 단지가 늘었다. 영덕동 흥덕마을힐스테이트, 신봉동 신봉센트레빌(1-1B) 중대형이 500만원-1000만원 가량 떨어졌다.

그 밖에 서울에서 전세물건을 구하지 못해 수요가 유입되거나 저가 전세를 찾는 신혼부부 수요가 많은 곳 위주로 올랐다. △화성(0.37%) △수원(0.31%) △고양(0.28%) △광명(0.22%) △구리(0.21%) △의정부(0.2%) 등이 상승했다. 화성은 반월동 신영통현대타운1단지가 지속적인 전세수요가 있어 147-167㎡가 250만원-750만원 정도 올랐다. 수원은 삼성전자 기업체 수요로 매탄동 매탄주공, 동수원그린빌 전세가 250만원-1000만원 가량 상승했다. 고양은 행신동, 화정동, 광명은 서울에서 들어온 전세수요로 광명동, 하안동 소형이 500만원 정도 올랐다.

기준금리 인상에 DTI규제완화 종료시한 임박, 금융비용 부담 커져
국내외 이슈들이 불안심리 자극, 주택 거래시장은 관망기조 심화될 듯
단 저가지역의 전세수요 쏠림 등 국지적 편차를 커질 것

기준금리 인상이 대출금리 인상으로 이어지고 DTI대출 규제 한시완화 혜택도 3월 말 종료될 것으로 예견되면서 매수자들의 금융비용 부담이 증가하고 있다. 주택 거래시장은 당연히 위축되는 추세다. 여기에 물가상승 지속, 국제적인 정세혼란 등으로 환율과 주가까지 불안정해 부동산거래시장도 당분간 시장을 지켜보자는 분위기가 우세할 전망이다. 거래시장이 소강상태를 보이는 가운데 조정 매물이 간간히 출시될 것으로 보인다.

전세는 단기 급등했던 지역을 중심으로 3월 말로 접어들면서 전세수요가 줄고 물건이 조금씩 나오고 있다. 반면 저렴한 곳은 여전히 물건이 부족해 국지적인 수요량, 가격 변동 차이가 심화될 것으로 예상된다. 이른바 양극화 심화 논란이 재개될 전망이다.

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