호가상승 확산 가능성 있어 투자 신중해야

12월 둘째 주 서울 아파트 시장에서는 강남 개포주공1단지, 강동 둔촌주공단지 등 일부 재건축 아파트를 중심으로 급매물 거래가 이뤄졌다. 거래가 많은 것은 아니지만 12월 들어 출시됐던 싼 매물의 거래가 형성되고 기 출시됐던 매물이 회수돼 호가가 1000만-2000만 원 가량 오르기도 했다. 오른 호가매물에 대한 추격매수는 없지만 강남구 재건축은 일단 하락세가 멈췄다.

하지만 바닥을 논하기에는 다소 이른 감이 있다. 상대적으로 저층 재건축지구로서 수익성이 기대되거나 사업추진속도가 빨라진 단지는 일부 급매물 거래가 이뤄졌지만 은마, 고덕주공, 잠실주공5단지 등은 여전히 매수문의가 많지 않고 약세가 지속돼 재건축 시장도 대조적인 모습이 연출됐다.

부동산114(www.r114.co.kr)에 따르면 금주 강남구 재건축은 ▲0.12%로 상승했다. 개포주공 단지가 면적별로 1-2건씩 거래되면서 일부 매물은 회수되거나 거래가 보류됐다. 현재는 저가매물이 빠지면서 주공1단지 35㎡가 7억 2000만원, 42㎡는 8억 3000만원에 거래됐다.

그러나 ▽강동(-0.08%) ▽송파(-0.19%) 재건축은 여전히 하락세를 이어갔다. 강동구 고덕주공2단지는 1-2건 정도 싼 매물 거래가 이뤄졌지만 호가 상승 분위기는 아니며 매수자들은 급매물 여부만 확인하는 분위기다. 반면 둔촌주공1단지는 내년 1월경 조합설립인가가 확정될 것이라는 기대감이 형성되면서 가격이 소폭 올랐다. 52㎡는 5억 9500만원에 거래됐다. 송파구도 가락시영2차는 아직 거래움직임이 없는 상황으로 가격이 2000만원 가량 떨어졌고 잠실주공5단지는 최근 반짝 거래가 이뤄졌지만 그 이후는 다시 한산한 모습이다.

재건축 외에 일반 아파트시장은 지역을 불문하고 거래를 찾아보기 힘들다. 매물을 찾는 수요가 적고 거래 안 된 물건이 쌓이면서 하향 조정이 계속되고 있다. 재건축과 일반아파트가 모두 약세를 보이면서 서울 아파트값은 지난 주와 동일하게 금주 -0.01% 변동률을 보였고 ▽신도시(-0.04%)와 ▽수도권(-0.02%)은 공급물량이 여유를 보이면서 매매값 하락세가 커지고 있다. 급매물 찾는 문의는 간혹 있으나 실제 거래되기까지 걸리는 시간은 길어졌다.

전세시장은 겨울방학을 앞두고 강남, 서초 등지 물건이 부족한 상황이며 전세가격이 올랐다. 비강남권역은 전세 물건이 있지만 수요가 적어 거래가 많지 않았다. 신도시와 수도권은 신규단지 입주 여파로 하락세가 이어졌다. 서울은 ▲0.06% 올랐고 ▽신도시(-0.01%) ▽수도권(-0.05%)은 하락했다.

[매매]

서울은 일부 강남 재건축 급매물이 거래됐으나 전반적인 하향 조정은 계속되고 있다. 지역별로는 ▽마포(-0.09%) ▽관악(-0.07%) ▽노원(-0.06%) ▽구로(-0.05%) ▽송파(-0.04%) ▽강동(-0.03%) ▽서대문(-0.02%) ▽강서(-0.02%) 등이 금주 하락했다.
마포구는 상암동 월드컵파크3단지 109㎡가 3000만원 정도 떨어졌다. 가격이 하향 조정된 선으로만 거래가 이뤄질 뿐 계약 성사가 쉽지 않다. 관악구 신림동 푸르지오도 중대형 매수 부진으로 12월 들어 500만원-1000만원 가격이 하락했다. 강북권역도 마찬가지다. 노원구 상계동 주공5,6단지는 중소형 물건이 있지만 거래가 안돼 500만원 떨어졌다.
강남구는 개포주공, 시영 재건축아파트가 급매 거래로 가격이 소폭 올랐다. ▲강남(0.02%) ▲성북(0.02%)는 미미하지만 상승했다.

신도시는 ▽일산(-0.08%) ▽분당(-0.05%) 지역의 내림폭이 더 커졌다. 일산은 거래 부진으로 최근 500만원-1000만원 가량 매물 가격이 하향 조정되어 나오고 있다. 급매물도 간혹 출시되지만 소진되기까지 시간이 오래 걸린다. 일산동 후곡마을, 주엽동 문촌마을 아파트 매매가격이 떨어졌다.
분당은 출시된 매물은 많지 않지만 소형과 중대형 구분 없이 전체적으로 거래가 안 된다
. 입주가 한창 진행중인 판교 중대형도 호가는 약보합세다. 평촌, 산본, 중동도 거래가 안 되기는 마찬가지다.

수도권 전역은 급매물 소진에 장시간이 소요될 정도로 거래 움직임이 둔하며 입주 여파도 계속되고 있다. ▽광명(-0.08%) ▽용인(-0.07%) ▽고양(-0.06%) ▽파주(-0.05%) ▽의왕(-0.05%) ▽의정부(-0.04%) 등이 하락했다.

광명시는 철산동 주공12단지, 주공도덕파크, 하안동 주공4,8단지가 250만원-500만원 가량 떨어졌다. 4분기에만 4000가구가 넘는 물량이 들어서 최근 2달간 하락세가 지속되고 있다. 용인시도 시내 공급물량 외에 주변 판교물량까지 가세해 약세가 계속되고 있으며 추석 연휴 직후부터 중대형 거래가 끊긴 상태다. 고양시는 성사동 래미안휴레스트, 원당e편한세상1단지가 입주 중으로 성사동과 화정동 주변이 약세를 보였다.

[전세]

서울은 겨울방학 이사철을 앞두고 강남, 서초권역이 상승세를 보였다. 구별로는 ▲강남(0.24%) ▲중(0.24%) ▲서초(0.19%) ▲성동(0.15%) ▲강동(0.11%) 순으로 상승했다.
강남구는 12월 들어 학군 수요로 인해 대치동 주변 전세 가격이 오름세를 보였다. 쌍용2차, 우성1차, 대치I`PARK, 동부센트레빌 등 중형 위주로 가격이 500만원-1000만원까지 올랐다. 서초구도 잠원동 한신아파트 중심으로 방학 수요가 나타나 전세 가격이 상승했다. 중구는 11월 말에 입주를 시작한 충무로4가 남산센트럴자이가 새아파트 전세 물건을 찾는 수요가 형성돼 가격이 상승했다.

반면 ▽강서(-0.38%) ▽구로(-0.05%) ▽서대문(-0.04%) 지역은 금주 하락했다. 강서구는 방화동, 가양동 일대 중소형 전세가 비수기 한파 속에 250만원-1000만원 가량씩 떨어졌다. 서대문구는 8월 입주를 시작한 냉천동 서대문센트레빌, 홍은동 동부센트레빌 등의 영향으로 현저동 독립문극동 128-142㎡ 중대형 등이 거래가 부진했고 가격이 500만원-1000만원 하락했다.

미미하지만 신도시는 약세도 이어졌다. ▽분당(-0.02%) ▽일산(-0.02%) ▽산본(-0.02%) 등이 떨어졌다.

분당은 판교 입주 영향으로 서현동 시범우성/한양, 분당동 샛별우방 등 중대형 전세 가격이 떨어졌다. 하지만 분당에서도 학군 수요 등이 선호하는 중소형은 소폭 올랐다. 일산과 산본은 전세 거래가 활발하지 않아 일부 단지가 하락했다.

수도권은 11월말 이후 전세 하락폭이 커지고 있다. 올 4분기에 새아파트 입주물량이 많은 곳이 내림세를 주도하고 있다. ▽군포(-0.49%) ▽고양(-0.32%) ▽의왕(-0.14%) ▽광명(-0.14%) ▽안성(-0.09%) ▽남양주(-0.08%) ▽용인(-0.06%) ▽의정부(-0.05%) 등이 하락했다.

군포시와 의왕시는 의왕시 포일자이 입주 여파로 당정동 당정마을엘지, 성원상떼빌, 푸르지오 중형이 250만원-750만원까지 떨어졌다. 고양시는 성사동 원당e편한세상1단지, 래미안휴레스트 영향으로 성사동, 행신동, 화정동 중소형이 일제히 떨어졌다. 남양주시와 용인시는 중대형이 하락했다. 입주가 마무리되는 시점까지 이들 지역의 전세 하향 조정은 이어질 전망이다.

▲화성(0.08%) ▲시흥(0.02%)은 상승했다. 화성시는 향남읍 일신에일린의뜰 중형이 수요에 비해 전세 물량이 부족해 500만원 올랐다.
 
강남권 일부 재건축 급매물 거래되며 양극화 예상
호가상승 확산 가능성 있어 투자 신중해야

12월 들어 강남권 일부 재건축 단지의 급매물 거래가 이뤄지면서 다시 바닥논쟁이 펼쳐지고 있다. 하지만 아직까지는 저층, 저밀도 재건축지구나 사업속도가 개선되는 지역 위주로만 거래움직임이 나타나고 있어 양극화가 예상된다. 급매물 거래로 인해 호가가 상승한 단지들도 추격매수는 적어 가격 급등으로 이어질 가능성은 높지 않다.

다만 급매물 거래에 따른 기대감 확산이나 매도자들의 가격상승 시도가 나타날 수 있기 때문에 강남권 재건축 시장의 단기 변수로 작용할 수 있다. 대표 재건축 단지들을 중심으로 매도-매수자간의 치열한 눈치보기가 예상되는 가운데 더욱 신중한 사업성 분석을 통해 투자 여부를 결정해야 한다.