전셋값 양극화, 수도권 내리고 서울 학군주변 올라
12월 첫째 주 서울 수도권 아파트시장은 거래부진으로 주요 지역이 약보합세를 이어갔다. 거래 비수기에 추가 조정 기대와 우려까지 맞물리면서 거래시장이 한산했다. 전세시장은 서울과 수도권이 다소 상반된 모습을 보였다. 수도권 주요 지역이 새아파트 입주여파로 약세를 보인 반면 서울 일부 지역은 학군 수요 움직임으로 소폭 상승했다.
부동산114(www.r114.co.kr)에 따르면 매매시장은 ▽서울(-0.01%) ▽신도시(-0.02%) ▽수도권(-0.02%)이 모두 소폭 하락했다. 지난 주와 비슷한 수준으로 약세가 지속되고 있다. 서울은 간혹 급매물 거래사례를 찾아볼 수 있지만 수도권은 새아파트 입주와 2기신도시 광교, 김포 등 분양을 앞두고 있어 기존 아파트 거래 모습은 쉽게 눈에 띄지 않고 있다.
서울 재건축 시장도 주간 -0.01%의 변동률로 약세를 이어갔다. 하지만 ▽송파구(-0.08%) ▽강동구(-0.01%)만 내림세를 보였고 강남과 서초는 보합세를 나타내 강남권의 전반적인 하락세는 다소 둔화되는 양상이다. 송파는 가락시영2차 등이 사업추진에 어려움을 겪으면서 투자자의 관심도 줄었다. 시세보다 1000만원~2000만원 가량 저렴하게 매물이 나오지만 거래가 거의 없다. 잠실동 주공5단지도 추가 매수세가 없어 시세는 보합세를 보였다. 반면 금주 보합세를 보인 강남구의 경우 개포주공1단지의 급매물 거래가 주간 1~2건씩 이뤄졌다. 시세 하한선으로 36㎡가 6억 8000만원, 42㎡은 7억 8000만원 선에 거래됐다.
전세시장은 겨울방학 이사철이 다가오면서 선호 학군 주변에서 수요 움직임이 나타났다. 이에 따라 ▲서울(0.09%) ▲신도시(0.01%)가 소폭 오름세를 보였다. 학군 수요 움직임을 보인 곳은 서울 목동, 광진, 노원 등지로 일부 지역에 국한돼 있다. 그 외 지역은 전반적으로 전세수요가 많지 않고 추위 속에 거래없이 보합세를 보였다.
반면 ▽수도권(-0.03%)은 하락했다. 새아파트 입주가 몰린 주요 지역이 전세가격 하락을 주도하고 있다. 광명, 의왕, 안양, 남양주 등지는 대단지 아파트 입주로 전세 매물이 여유가 있다. 인기 학군 주변을 제외하고는 아직 방학 특수를 기대하기 어려울 것으로 보인다.
[매매]
서울은 ▽용산(-0.09%) ▽송파(-0.03%) ▽동작(-0.02%) ▽마포(-0.02%) ▽구로(-0.02%) 등이 하락했다. 용산은 시세보다 떨어져서 매물이 나왔지만 전혀 매수 문의가 없고 거래도 안 돼 시세가 하락했다. 송파는 가락동 가락시영1,2차 재건축 아파트와 잠실동 새아파트 트리지움, 잠실리센츠 새아파트에서 매물이 나오지만 매수자들이 가격 부담으로 거래에 나서지 않는다. 한강변 동작, 마포도 시세보다 1000만원~2000만원 조정되어 매물이 나오지만 거래는 조용하다.
▲서대문(0.01%) ▲서초(0.01%) ▲영등포(0.01%) ▲동대문(0.01%)은 미미한 오름세를 보였다. 간헐적으로 거래가 이뤄지지만 가격 상승폭이 크지는 않다. 서초 방배동 방배래미안타워, 우성, 방배대우 등이 500만원 올랐다. 서초구 반포자이는 소형면적 매수 문의는 있지만 매수자들이 시장을 관망하며 계약엔 나서지 않는다. 매수자들은 가격부담으로 적극적인 매수에 나서지 않고 매도자들도 조정 매물을 조금씩 내놓고 있지만 세금부담과 매수 실종으로 거래 성사률이 낮다.
신도시는 ▽분당(-0.04%)의 하향 조정이 계속되면서 하락폭도 커지고 있다. 분당은 66㎡대 소형 위주로만 급매물 거래가 이뤄지고 있다. 108㎡ 이상 중형은 거래가 어렵고 매물이 일부 쌓이고 있다. 분당 야탑동 장미코오롱 79㎡가 3억 5000만원, 92㎡는 4억 2000만원~3000만원에 급매물 거래가 됐다. 하지만 서현동 시범삼성/한신, 이매동 이매한신 등은 500만원~1000만원 하락했다.
수도권은 ▽광명(-0.17%) ▽파주(-0.09%) ▽용인(-0.06%) ▽의정부(-0.05%) ▽안양(-0.02%) ▽고양(-0.02%) ▽수원(-0.01%) 등이 하락했다. 광명은 소하지구 및 재건축 신규아파트 입주로 기존 아파트의 매수세를 찾아보기 어렵다. 거래시장은 조용하고 매물가격도 추가로 하향 조정돼 나오고 있다. 하안주공1단지, 철산동 주공12단지 등이 하락했다. 수원도 광교신도시와 권선I’park시티 등의 분양공급 예정으로 기존 아파트 거래를 찾아 보기 어렵다. 파주는 금촌동 주공뜨란채4단지, 교하 자유로I’park 등이 매수 문의는 없고 매물은 계속 출시되면서 조금씩 쌓이는 모습이다.
[전세]
서울은 ▽광진(0.32%) ▽송파(0.21%) ▽강남(0.19%) ▽양천(0.15%) 등이 금주 상승했다. 주요 학군 주변이 전반적인 오름세를 이끌었다. 광진구는 광장동 광장초, 중학교 입학을 위해 미리 움직이는 전세 수요로 인해 광장동현대 3,5,8단지 전면적이 일제히 올랐다. 양천구는 목동 목운초 주변으로 목동트라팰리스 등의 전세가격이 상승했다. 신규 이동보다는 전세금을 올려 재계약하는 사례가 많았다. 송파구는 특별히 학군수요가 움직이는 것은 아니지만 출시되는 전세매물이 부족해 상승세를 보였다. 방이동 올림픽선수기자촌, 가락동 쌍용1차, 풍림 등의 전셋값이 올랐다.
신도시는 ▲일산(0.02%) ▲분당(0.01%)이 상승했다. 일산은 후곡영풍,한진5단지 중대형 전셋값이 소폭 올랐다. 분당은 수내동 파크타운삼익 등의 전세계약이 최근 이뤄지면서 오름세를 보였다. 나머지 지역은 대체로 한산했다.
수도권은 ▽의왕(-0.60%) ▽안양(-0.23%) ▽광명(-0.13%) ▽고양(-0.05%) ▽남양주(-0.05%) 등이 하락했다. 의왕은 11월 말부터 입주를 시작한 내손동 포일자이가 전세 매물은 여유가 있지만 전세 수요가 줄면서 매물 소화가 어렵다. 안양은 비산동 한화꿈에그린이 지난 달 27일부터 입주가 시작돼 매물이 많다. 주변 비산동 삼성래미안 단지도 함께 전셋값이 떨어졌다. 광명은 철산동 주공12단지, 하안동 하안주공1단지, 주공2단지 등이 하락했다. 남양주도 10월 중순경까지는 오름세를 보였지만 서울권에서 내려오는 전세 수요도 줄고 진접지구 입주물량까지 겹쳐 약세를 보였다.
▲수원(0.08%) ▲인천(0.01%)은 소폭 상승했다. 수원시 영통동 청명삼익은 학군수요가 움직이면서 전세거래도 바로 이뤄지고 대기 수요도 있다.
수도권 새아파트 입주시장 전셋값 약세 지속 전망
거래비수기, 신규분양 경쟁으로 기존주택 매수세 미미
아파트 매매시장의 약보합세가 계속되고 있다. 강남권 재건축 가격 하락도 장기화되는 모습이다. 개포주공 등 일부 재건축 단지는 급매물 거래가 이뤄졌지만 나머지 대다수는 매수세가 없고 거래시장도 멈춰있다. 노원, 도봉 등 강북권도 마찬가지로 약세를 보이고 있다. 신도시는 분당이 하락하면서 소형 급매물 일부만 거래가 되는 실정이다. 거래 비수기에 분양계획 물량과의 경쟁도 심화되면서 기존주택 매수세를 찾아보기가 쉽지 않다. 양도세 감면혜택 기간 종료를 앞두고 수원 광교, 김포 한강 등 2기신도시 분양도 내년 초까지 계속 대기 중이어서 기존주택의 약세가 예상된다.
전세시장은 신규 대단지 입주 여파로 약세를 띠고 있는 수도권과는 달리 서울 주요 지역은 학군수요가 일부 움직이며 오름세를 보였다. 입주물량이 소화되기 전까지 수도권 해당지역의 전셋값 하락이 예상되는 가운데 전세시장의 양극화가 나타날 것으로 보인다.