양도세 감면 아파트, 10채 중 4채 만이 실제 수혜 중
지난 2009년 2.12 부동산 대책에서 신축주택(미분양포함)의 양도세 한시 감면이 시행된 바 있다. 양도세 한시 감면 혜택을 받은 신축주택 중 입주 후 현재 프리미엄이 형성돼 양도세 감면 혜택을 받을 수 있는 아파트는 얼마나 될까? 부동산114(www.r114.com)가 2009년 2.12대책 당시 분양된 새 아파트를 기준으로 현재 매매가격을 비교 분석 해 봤다. 양도세 수혜 아파트 중 40%만이 분양가격 대비 매매가격이 현재 오른 것으로 조사됐다. 다음은 부동산114의 김은선 선임연구원의 분석자료다.<편집자주>
2.12 양도세 감면 아파트 중 40%만 가격 상승
분양가격 대비 수도권은 4% 내리고, 지방은 9% 오르고
2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지 1년간 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 신축 주택으로 서울을 제외한 과밀억제권역은 양도세 60% 감면이 적용됐고, 과밀억제권역을 제외한 모든 지역은 5년간 양도세 100% 감면이 적용됐다. 하지만 실제로 새 아파트 중 현재 매매가격이 상승해 양도세 감면 혜택을 받을 수 있는 아파트는 10채 중 4채에 불과한 것으로 조사됐다. 2009년 2월12일부터 2010년 2월11일까지 공급된 분양 아파트 전국 8만 4562가구 중 40%인 3만 3407가구가 분양가격 대비 매매가격이 더 비쌌다. △수도권은 6만 3552가구 중 1만 7282가구인 27%만이 분양가격 대비 매매가격이 올랐고 △지방은 2만 1010가구 중 1만 6125가구, 77%가 매매가격이 오른 것으로 나타났다.
평균 가격을 분석해 본 결과 수도권 분양 아파트는 평균 4억 720만원에 공급돼 4%정도 시세가 내려 3억 8981만원의 가격을 형성하고 있는 것으로 조사됐다. 반면 지방은 2억 8402만원의 시세로 분양가 대비 9%가량 시세가 오른 것으로 조사돼 대조를 이뤘다. 기존 주택시장의 강세와 새 아파트 공급에 인기가 높은 지방의 경우 분양가격 대비 웃돈이 붙은 아파트가 상대적으로 많았다.
지역별로는 경남, 전북, 강원, 충북, 제주에서 분양된 새 아파트 모두가 분양가격 대비 현재 매매가격이 더 비싼 것으로 나타났다. 부산(91%), 대전(86%), 대구(76%), 경북(70%), 전남(68%), 울산(67%) 역시 분양 아파트의 절반 이상에서 프리미엄이 형성된 것으로 조사됐다. 그리고 광주(49%), 경기(41%), 인천(6%), 충남(1%)순으로 매매가격이 비싸진 아파트가 많았다.
양도세 감면 수혜, 제대로 보는 아파트는?
한편 지방 아파트 중에서도 분양가격 대비 웃돈이 붙지 않은 아파트도 있었고 침체된 수도권시장에서 프리미엄이 형성된 아파트도 있었다. 분양가격 대비 매매가격이 높아진 아파트를 살펴 본 결과 가격상승 배후에는 저렴한 분양가, 탄탄한 배후수요, 그리고 우수한 입지가 뒷받침 되고 있는 것으로 나타났다.
교통, 생활 편의시설 모두 갖춘 주거입지 양도세 수혜 아파트 중 가격 상승률이 가장 높은 아파트는 대구 북구 칠성동2가 휴먼시아 79㎡형으로 조사됐다. 1억 776만원의 분양가에 공급돼 2013년 4월 현재 1억 9500만원의 시세를 형성하며 분양가격 대비 81%가량 시세가 올랐다. 이 단지는 지하철 대구역이 가깝고 인근에 롯데백화점, E-마트, 홈플러스 등 대구 시내와 가까이 위치해 있어 교통 및 생활 편의시설 면에서 좋은 입지 여건을 갖추고 있다. 기존 주택시장의 매매가격 상승이 이어지고 있는 가운데 우수한 입지의 새 아파트 역시 입주와 함께 실수요자들에게 인기가 좋다.
분양가로 경쟁하는 실속 아파트 다음 가격 상승률이 높은 단지는 경기 의정부시 장암동 수락리버시티2단지다. 75㎡형이 1억 3118만원에 공급돼 현재 2억 3000만원의 시세를 형성하고 있다. 수락리버시티2단지가 분양될 당시 장암동 시세는 3.3㎡당 평균 862만원 수준이었지만 수락리버시티2단지는 분양가 상한제가 적용돼 3.3㎡당 744만원의 저렴한 분양가격에 공급돼 현재 분양가격 대비 75%의 프리미엄이 형성됐다.
배후수요 탄탄한 지방 직주근접 단지 경남 거제 양정동 수월 힐스테이트 114㎡형이 2억3600만원에 공급돼 현재 3억3500만원의 시세를 형성하고 있다. 대우조선해양과 삼성중공업 배후수요를 기반으로 분양가격 대비 42%(9900만원)가량 시세가 올랐다.
4.1 양도세 한시 감면, 파격 대책 이지만
실제는 가격이 올라야만 받을 수 있는 혜택
가격 상승을 기대한 투자자 입장에선 세제 혜택은 민감한 요소이다. 하지만 양도세는 양도차익에 대해 물게 되는 세금이어서 실제 효과를 발휘하기 위해서는 집값이 올라야 한다. 과거 사례에서 살펴 볼 수 있듯이 양도세 수혜 대상이라고 해서 모든 아파트의 가격이 오르진 않는다. 물론 신축주택의 양도세는 완공시점을 기준으로 5년간 시세차익을 말하는 것으로 아파트에 따라 양도세를 받을 수 있는 기간은 아직 몇 년이 더 남았다. 하지만 불확실한 국내외 경제상황 속 매수자들의 선택은 더욱 까다로워지고 있어 불황 속에서도 경쟁력 있는 주택을 선택하는게 무엇보다 중요한 시기다. 현재까지 프리미엄이 상승한 단지를 살펴 보면 주거입지로 가격의 경쟁력과 꾸준한 매수 수요가 뒷받침되는 주택이 선택의 기준이 될 수 있는 것이다.
국회 기획재정위원회는 지난 4월 22일 전체회의에서 양도세 면제 적용시점을 상임위 통과일로 하는 내용의 ‘조세특례제한법 개정안’을 통과시켰다. ‘6억원 이하 혹은 85㎡ 이하’로 ‘신규∙미분양 주택’뿐 아니라 ‘1가구 1주택자가 보유한 주택’을 사면 5년간 양도세를 면제 받을 수 게 됐다. 4∙1부동산대책의 양도세 한시 감면 적용기준이 확정되면서 갈피를 못 잡던 수요자들의 내 집 마련 계획에도 속도가 붙을 전망이다.
2009년 신규 분양주택과 지역에 따라 차등 적용됐던 기준과 비교하면 이번 4.1대책의 양도세 감면은 그 대상과 지역의 폭이 한층 넓어졌다고 볼 수 있다. 특히 기존 주택을 매입한 경우 양도세를 감면하는 내용은 사상 처음으로 포함돼 파격적이라 할 수 있다. 금융위기 이후 서울, 수도권의 집값이 크게 하락한 가운데 투자를 고려한 수요 입장에선 저가매물 사냥에 나설 수 있는 기회가 마련된 셈이다. 매수자들은 양도세에 대한 실질 혜택을 받기 위해 입지, 가격, 배후 수요 등을 꼼꼼히 따져 봐야 할 것이다.
<이 기사는 부동산114에 저작권이 있음을 밝혀둡니다>